從香港樓價趨勢看深圳樓市前景

　　顏安生

眾所周知，1998年亞洲金融風暴重創了香港經濟，也重創包括香港樓市在內的所有市場.從1998年至2003年長達5年時間內，香港樓價一直呈現跌勢，直至2003年SARS爆發期間，香港樓價較高峰期跌去了七成，也就是說，在1998年亞洲金融風暴爆發之前，一套10000萬元的房子跌到了2003年最低價時的約300萬元左右，令香港出現了十多萬的負資產個案。

　　什麼是負資產?就是說，亞洲金融風暴爆發前不少香港市民高價購入的房產由於樓價一路下跌，到2003年最低價時期，所購房產的市場價值已經抵不上這套房產的銀行按揭貸款，把樓賣掉了不僅顆粒無收，還欠銀行一屁股債。譬如，某香港市民1997年香港樓價高峰期入手一套1000萬元的房子，他首付三成支付了300萬元，向銀行按揭貸款七成即700萬元，但到2003年時這套房只值300萬元，如果當時他把這套房子賣掉，他不僅首付的300萬元加所支付的5年利息血本無歸，而且賣樓的300萬元房款交給銀行後，還欠銀行400萬元債務，這就是所謂的負資產。2003年時，因樓價下跌而出現的負資產個案多逾十萬個，直接間接影響到的港人家庭多達數十萬。也正是在這種背景之下，那些看不到希望和前景的負資產人士和家庭開始走上街頭游行抗議，發洩不滿。

　　辣招無助壓抑樓價

　　然而，誰也沒有想到，正當香港社會特別是負資產人士絕望之際，從2004年開始，伴隨香港經濟的回升，香港的樓價快速反彈，不僅在短時間內回升至亞洲金融風暴之前的水平，而且一發不可收拾，一直沒完沒了地上漲。雖然2008年美國爆發金融海嘯，令香港也受到衝擊，且個別銀行傳出了擠提的消息，但樓市再也沒有像1998年亞洲金融風暴那樣跌跌不休，一瀉千里，而是經過一個短暫的調整之後重拾升軌。在剛剛過去的2017年，香港樓價在高位基礎上再次上漲了13%，令香港社會唏噓不已.如今的香港樓價再次令許多香港市民陷入絕望，只不過2003年的時候是負資產人士陷入絕望，而現在則是那些無力上車的香港市民面對節節攀升的樓價而望樓興嘆。

　　從2004年開始的香港樓價上漲已經長達14年之久，而且似乎還看不到有停下來的象。由於本輪樓價上漲周期長，幅度大，勢頭猛烈，因此特區政府早在2012至2013年期間便推出了多項嚴厲的樓市調控措施，包括15%的買家印花稅和20%的超額印花稅等。但香港的樓價始終沒有被壓制住，有分析指出，5年前港府已經公布了未來香港土地的供應規模大約只有400公頃，但現時香港外來人口不斷增加，住房需求不斷增大，且國際資本一直十分鍾情香港樓市。可見現時香港樓市已嚴重供不應求，而且未來有限的土地供應也遠遠跟不上社會對樓市的需求，故供應嚴重不足將是香港樓市的一個無法化解的難題。

　　轉向深圳樓市

　　在這種背景之下，無論港府出台什麼「辣招」對抑制樓價都將無濟於事，因為就算金融海嘯衝擊也無法撼動香港的樓價。香港樓價大跌大漲的歷史曾令許多香港市民陷入痛苦之中，有更多的香港市民則為自己沒有在低樓價時期抓住機遇而扼腕，特別是那些如今已經沒有能力上車的市民更是後悔不迭，因為1998年至2003年那樣的機會已經不可能再出現了。此時此刻，越來越多的香港市民將眼光轉向毗鄰的深圳，由於深圳城市環境的大幅改善，加之港深之間交通往來日益便捷，在深圳居住到香港上班正成為越來越多港人的考慮。事實上，在深圳市區居住前往香港上班其便捷程度甚至好過許多香港的偏遠地區，隨港深兩地同城化發展的不斷推進，深圳終究會與香港融為一體。

　　然而，今日的深圳已經今非昔比，不僅經濟規模上已經與香港不相上下，而且其發展潛力大大超越香港，加之深圳創業氛圍濃厚，全國各地甚至全世界各地的創業大軍紛紛湧向深圳，且這些創業大軍的成功者不在少數，他們在深圳形成了一股接一股的樓市需求新軍，而與此同時，深圳和香港一樣，土地供應已經成為一個硬約束。雖然深圳沒有像香港那樣公布了未來土地可供應的規模，但從深圳官方公布的需要通過填海來解決土地供應問題可見，深圳的土地供應潛力並不樂觀，像香港一樣，樓市供不應求的問題將會越來越凸顯.深圳樓市也許不會達到香港那樣的畸形程度，但在供不應求的背景之下，樓市欲跌還難。