調控放寬去年銷售報捷
內房股前景看俏
年初以來，內房股股價升勢勇猛。受惠於去年12月內地一手樓升幅明顯開始放大，去年內房股銷售亮麗，市場吹風內地樓市調控或有所放松，加上內房股股價過去3個月平均回落約10%，板塊股價上升空間大，若未來宏觀經濟環境支持、非一線城市提供較好的增長機會，以及房企持續取得市場占有率，將有助推動內房股的估值。投資者可留意禹洲地產(1628)、世房(813)及合景泰富(1813)。香港商報記者勞佩欣
國家統計局昨日公布去年12月70個大中城市樓價數據，路透據此測算，一手樓價按月升幅創5個月高位，按年升幅在連續一年收窄后首度擴大。分析認為，一手樓升幅明顯開始放大，不排除預售證等管制有所放松，且年底部分高價樓盤入市，容易帶來價格上漲。內地樓市經過當局多番調控下，內房股過去3個月股價出現回調，平均回落10%，因此在這波內房地產價格升值下，內房板塊增長可有更高的可能性。
落實分類調控部分城市樓市松綁
早前，內地多個城市放寬樓市政策，樓市分類調控政策開始在地方落實，部分區域取消限購，而繼續限購區域則取消限購社保、納稅證明，但同時加碼實施限售，需滿3年才可交易，蘭州成為調控以來首個松綁限購城市。此外，南京、武漢及長沙等多個二、三線城市，亦允許符合條件的人才獲得在當地購買物業的資格，變相放寬調控。
然而，所謂松綁限購，僅僅是局部而且附帶條件，市場依然憂慮在當前「房住不炒」大背景下樓控仍會繼續。不過，有關消息成板塊近日造好的催化劑。另外，全國首單公募住房租賃專項公司債亦獲通過，市場憧憬當局將出台租購并舉的利好政策，內房板塊繼續受資金追捧，令估值回升。同時，受惠於宏觀經濟環境支持、非一線城市提供較好的增長機會、內房房企持續取得市場占有率等因素，估計有關板塊今年將有所作為。
大摩本周初發表報告指，內房股去年純利或帶來驚喜，相信行業2018年合約銷售增長仍然強勁。該行估計，內房股於2018年純利可按年升26%，主要料2017年合約銷售錄54%增長，而2018年合約銷售應有能力達到增長26%目標。
禹洲：收購優質資產支撐業績增長
禹洲地產近日公告指，收購沿海家園(1124)旗下7個項目公司的部分股權，作價約50億元(人民幣，下同)，資產將提供約400億元可售資源。7個項目公司權益總樓面面積達300萬平方米，其中3宗土地分別位於天津、瀋陽、北京；4個在售項目分別位於武漢、瀋陽、佛山。
是次收購的資產包括平均土地成本不到每平方米1600元，為估算平均售價每平方米1.3萬元的12%，預計可為公司中期內規模和業績增長提供有力支持。4個在售項目全部為商住類型，總貨值超過36億元，按照工期節奏，均具備2018年交付確認的條件。如收購順利，預計可為2018年收入帶來15%以上的增長。3宗土地體量較為龐大，開發周期為3至4年，2019年首批推貨或可貢獻合同銷售100億元以上。
收購完成后，集團土儲達到1500萬平方米，總貨值達到2800億元，其中90%以上位於核心一二線城市，且具有明顯成本優勢。目前一二線城市隨着政策底部邊際改善開始復蘇，集團充裕且優質的土儲足以支撐2018和2019年銷售增長。同時，透過此次交易，集團進入了北京、瀋陽和佛山，收購優質資產快速打開全國化擴張。集團早前表示，未來發展第二大重心在粵港澳大灣區，不排除之后會有相關資產的收購，投資者可加以留意。
禹洲地產早前公布，去年全年實現累積銷售金額232.06億元，按年增長65.54%，完成全年合約銷售目標220億元中的1.05倍；累積銷售面積182.89萬方米，按年上升30.43%；平均每方米銷售價格為1.27萬元。禹洲地產董事長預計，公司今年合同銷售目標為600億元，同比增長50%，管理層目標在2020年公司合約銷售額達千億元。
瑞信最新報告指，禹洲地產收購沿海家園旗下7個項目交易正面，預期净資產值可增長12%，并認為天津項目盈利分享模式或為集團帶來可觀盈利。該行指，由於禹洲地產銷售增長快過預期(2018年料按年升50%，高於早前預期的35%)，加上2017年派息回報預期為6.4%，因此將其目標價由5元升至6.4元，維持「跑贏大市」評級。世房：銷售步入千億元大關受惠內地樓市多項利好消息出台，內房板塊繼續被資金炒作，當中以世茂房地產升幅明顯，股價創1個月新高。世茂房地產早前公布，2017年累計合約銷售總額約為1007.7億元，，超過目標的850億元，累計合約銷售總面積約60.62萬平方米，較2016年同期分別上升48%及23%。單計去年12月，合約銷售額約120.67億元，合約銷售面積75.0482萬平方米，按年分別上升1.01倍及72.17%。平均銷售價格為每平方米1.61萬元。
上周，世房公布，以代價23.25億元收購西安土地的使用權，總地盤面積約46.88萬平方米，其中約25.51萬平方米屬項目土地。公告指，收購的土地位於西安市未央區北辰大道與北三環立交西南角，收購為擴大土地儲備的良機且符合集團的發展戰略及利益。
大和調高世房投資評級，由「跑嬴大市」升至「買入」，目標價由20.72元增至25.5元。該行認為，世房仍正按軌道復蘇，內地房地產市場前景亦顯示世房今年可加強復蘇動力。大和又指，今年世茂的市場定位理
想，自2015年以來一直積極優化土地儲備及加大市場投放力度，2018推入豐收期。世茂正穩占北京、上海及廈門等房地產市場，而大和又預期今年有關市場前景會有改善，因此認為未來數年世房無論在銷售和盈利均可持續增長。
合景泰富：土儲可持續開發近10年
合景泰富去年全年權益預售總額按年升約28.7%，增至287億元，超額完成全年280億元的預售目標，預售總建築面積約180.1萬平方米。另外，集團上月預售額按年升17%，增至24億元，預售建築面積約17.9萬平方米。
集團有穩健的土地儲備及相關補充策略，目前擁有的土儲能滿足未來數年的發展所需，增加土儲方面表現進取，深入布局粵港澳大灣區以及華東區域，在該些區域合計約占總土儲的60%，為集團未來發展重心打下強心針。集團早前亦宣布計劃推出多個全新位於廣州、佛山、天津、南寧、北京等地的項目，而這些城市均有剛性住屋需求。另一方面，集團亦有推出不受政策限制的寫字樓、商舖等，在補充貨源同時，有助自身爭取市場銷售份額。
去年集團透過公開競拍或併購等，共獲取12幅地塊，更首次進入香港、濟南、武漢等城市。加上香港的兩個合營項目，合景泰富去年新增土儲720萬平方米，平均購地成本為每平方米3500元，連去年每平方米銷售均價的25%也不到。集團整體的盈利能力相對穩定，加上去年售樓表現突出，預計銷售及利潤增速均將加快。
里昂最新報告指，將有更多內地發展商進行配股，資金用以擴展業務及搶占市場份額。有更長期的土地儲備，在房地產價格升值下，增長可有更高的可視性，因此亦為行業首選。報告又稱，合景泰富的土儲可持續時間增至8.6年，增長可視性改善，相信集團股份值得重新評級。該行上調合景泰富目標價至14元，相等於今年市盈率8.5倍。
