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香港商報

樓市較97年健康 大跌市難重現 標普:香港樓價再升5%
2018年 02月 06日 00:59    香港商报
 

     樓市較97年健康 大跌市難重現 標普:香港樓價再升5%

    【香港商報訊】記者曾浩榮報道:臨近農历新年,國際信貸評級機構標準普爾亦「湊熱鬧」大談港樓未來1年走勢。該行昨日指出,預計2018年香港樓價仍然上升,幅度最多達5%,并強調相比1997年,目前樓市較為健康,地產商資產負債表亦穩健,難重現大跌。

    標普信貸分析師Esther Liu於網上會議表示,香港樓價難維持去年12%強勁增幅,今年增長預期放緩至0%到5%,主要可見下行風險,包括美國加息、樓市供應增加及中小型單位價格或回落等風險。

    細單位回落風險最大

    Esther Liu指出,2017年細單位(實用面積低於430平方尺)樓價增長較大,主要由於總樓價較低,加上發展商提供高達80%按揭比率,吸引了一批不能獲得傳統抵押貸款的買家。標普注意到,有關細單位尺價已超過較大單位水平,這更受息口調升影響,導致一旦樓市價格向下,跌幅會更為嚴重,回落風險亦最大。

    至於樓市供應方面,標普指出,香港運房局預計在未來3至4年供應約9.8萬個單位,攤分至每年約為2.45萬個單位,相信有關供應量增加下,會令價格增長緩慢。值得一提的是,3個月香港銀行同業拆息由低位增加了約70個基點,相信反映市場逐漸感受到累積加息影響。

    雖然標普料樓價升幅放緩,但相信香港地產商未來1至2年的信貸評級將繼續有所支撐,包括內房來港投地參與率減少、農地轉換步伐加快、零售需求復蘇及寫字樓租金企穩等,而強勁財務基礎,令香港地產商可應對在市場不明朗因素。

    農地多的發展商最有利

    Esther Liu又指出,農地改劃政策對新地(016)、恒基(012)等有充足農地儲備的發展商明顯有利,相信有助他們增加土地儲備及增加市占率。零售市道回穩,奢侈品銷售額增長則有助推動信置(083)、太古地產(1972)及領展(823)等有眾多商場企業的租金收入。

    此外,標普提及,長實(1113)缺乏土地補給,料在香港市場份額將逐漸下降,但長實有良好再投資能力及穩定增長資產,有利其財務能力。

    【拆局解碼】八成按揭年輕一族難抵擋

    【香港商報訊】記者曾浩榮報道:標準普爾認為細單位風險大,隨時會隨加息而明顯回落。事實上,有關說法并非新發現,惟在樓價越升越有及按揭成數趨緊下,細單位的年輕族買家只會浪接浪,因為對他們來講,細單位似乎已成上車唯一方法。

    按現時金管局規定,購買樓價451萬至700萬元香港物業,最高可承造六成銀行按揭,即買家要支付180萬至280萬元首期。而首期,對於大多年輕一族是難以應付。

    低於400萬元至450萬元,可透過按保計劃,最高可承造八至九成按揭,買家只需付首期為40萬至80萬元。當然至於400萬元樓,撇除郊區及未補地價房屋,在香港選擇十分少。

    樓價貴沒選擇

    因應有關需求,不少發展商推出面積十分細的細銀碼盤。例如日前開賣的馬頭角津匯,該盤就有1伙面積245平方尺開放式戶,最高折實價計,低至399.9萬元。

    為解決年輕族買家上車難問題,部分人士近期建議政府可考慮針對首置客,放寬按揭成數。而政府早前亦有露口風或會放寬按揭成數措施,惟強調在樓價有可能向下階段,放寬按揭成數,對首置客亦有風險。

    

 
(來源: 香港商報) 編輯: 朱剑明