2017年，西安成為為數不多的成交量實現正增長的二線城市，房價更是全線上漲。從中長期的供求關系來看，西安是否能維持上揚的趨勢呢？
西安土地成交規模長期維持在較高水平，很大程度上造就了高庫存風險。尤其是2012年成交建面一舉超越4000萬平方米，創歷史新高。近兩年，隨着房地產市場開始好轉，西安市政府再度調升供地力度，土地成交規模連續兩年回升，給未來房地產市場重現高庫存風險埋下了隱患。
購買力面臨透支
2011年起，西安房價收入比直線回落。至2016年，西安房價收入比降至5.36，略低於合理區間。不過，2017年西安房地產市場顯著升溫，房價更是大幅上漲，首次突破萬元大關。估計2017年西安房價收入比將止跌回升，接近合理區間上限，置業客群開始出現購買力不足的境况，房價進一步上漲的空間着實有限。
恰逢「一帶一路」發展戰略的重大歷史機遇，遠期大西安將規劃建設成為國際化大都市和國家中心城市。受惠於大西安遠景規劃，產業、交通等領域利好頻出。具體而言，西安市將重點支援產業結構調整，優先發展先進制造、高新技術、文化、旅游和現代服務業等五大主導產業，并在飛機研發、大數據等產業予以重點突破。近年來，西安地鐵建設進入高峰期，未來將新建10條地鐵線。
產業規劃利好房市
由此可見，西安已進入發展快車道，產業經濟升級有助於吸引更多高素質的產業人口，長期來看房地產市場將明顯受益。短期內，大西安規劃尚處起步階段，相較於武漢、成都這類中西部地區強二線城市，西安經濟、居民收入依舊存在着較大差距，房價過快上漲或將拖累未來市場表現。
總體而言，受惠於大西安發展規劃，產業結構不斷調整優化，有望吸引更多高質素的產業人口。市政建設漸入高峰期，遠郊區域板塊價值急速拉升。長期來看，西安房地產市場一致看好，量價走勢將穩中有升。短期內，西安有炒作過度的嫌疑，房價收入比偏離合理區間。更為重要的是，無論是產業規劃還是市政建設都尚處起步階段，距離真正落地實施仍有較長的時間周期，市場存轉向風險。
易居(中國)企業集團研究總監洪聖奇
(逢周二刊出)
