萬科郁亮談內地樓價單邊上漲時代已結束

【香港商報訊】記者鄭珊珊報道：內房巨頭萬科(2202)昨日放榜，去年純利280.52億元(人民幣，下同)，增長33.4%，期內毛利率升5.8個百分點至26.2%。不過，萬科董事會主席郁亮坦言 :「中國房價單邊上漲時代已經結束。」毛利率高對於房企來講未必是好事，他解釋 :「毛利率高(也伴隨風險)，允許你這麼幹下去嗎?」

郁亮早前在另一場會議上表示，房地產企業需要把自己看成製造業，服務業賺錢，不能靠不動產單邊上漲賺錢，行業必須作出改變。

看好香港樓市卻嫌土地太貴

期內，萬科未增加香港的土儲，萬科執行副總裁兼首席營運官張旭稱，香港「土地太貴」，目前市場上發展商所出讓的土地價錢亦比較貴。因此，集團會審慎參與香港的土地競投，現時仍非常看好香港經濟及樓市，亦一直有與香港本地發展商合作，目前合作範圍主要在運營、操盤等方面。集團位於灣仔聯發街的項目，由於灣仔地皮矜貴，所以決定自持。屯門及長沙灣項目將分別於今年上、下半年推出。

張旭續指，萬科未來仍有可能再做併購，目前無分拆上市計劃。早前出席深圳業績發布會時，張旭就表示，萬科物業還有很大的發展空間，暫時不會上市。

另一方面，萬科董事會秘書朱旭表示，未來會根據相關規定，保持派息穩定增長，以回報股東，相信未來派息率會維持在30%以上。派息比率由42%下降至今年的35.42%，是因為要考量目前的發展項目去預留一定資金。

派末期息0.9元

萬科2017年止年度業績，營業收入2373.4億元，按年增加3.68%，期內，銷售金額5298.8億元，實現銷售面積3595.2萬平方米，分別上升45.3%及30%。實現結算面積1980.5萬平方米，下降3.5%;結算收入2330.1億元，減少0.5%。每股收益2.54元，每10股派息9元。

萬科2018年預計新開工面積3545.1萬平方米，較2017年實際開工面積減少2.9%，不過朱旭指，公司實際開工面積比計劃開工面積總是更大。另外，預計項目竣工面積2630.5萬平方米，按年增長14.3%。

【拆局解碼】內房押注大灣區

受地價高企不下影響，內房毛利率走勢近年備受關注，而萬科作為內房龍頭，直言「樓價不再只升不跌」，無疑加劇了外界擔憂。事實上，內房前路卻不暗淡，除了向綜合發展商轉變，提供附加值服務外，亦有一大片黃金地帶有待發展，這就是「粵港澳大灣區」，隨未來全國目光都集中在區內，當地樓價勢必水漲船高。

事實上，眾多內房早已在大灣區部署。世茂房地產(813)副主席許世壇在昨日世房業績會就特別指出，公司於大灣區的項目貨值達2000億元(人民幣，下同)，不過公司只專注4個城市/特區，即是香港、佛山、廣州及深圳，經濟是區內排名前4，有信心毛利未來持續提升。「平均每個城市/特區有3個項目，早年買下的項目仍不停升值，例如香港九龍項目，當年平均1萬元買入，現在已升至3萬元，項目料未來幾年推售」。

國策引導資金將流入

無獨有偶，佳兆業(1638)主席郭英成昨日於佳兆業業績會亦提及，公司擅長舊城改造，今年新進入惠州等大灣區城市，公司將主力一二線聯動，目標每年在大灣區提供佔地80萬至100萬平方米的面積，今年相信可達80萬平方米。按容積率約400萬至500萬米樓面，分布在廣州、深圳及上海。他又指出，公司舊改項目毛利率平均不低於五成。

值得一提的是，「粵港澳大灣區」目前經濟效應是遠遠未發揮出來，不過單以大灣區國策地位，相信全國甚至海外投資者配資地產組合時，亦不可能繞開大灣區，資金一定會預先進入，令大灣區地產項目具備提早發熱的條件。

香港商報記者曾浩榮