2017年以來，隨着三四線城市的行業地位顯著攀升，相關的投資價值也開始進一步顯現。為更全面地了解當下三四線樓市特徵，本文以100座三四線城市客戶數據為樣本，對三四線城市的購房者特徵進行更深入的研究。
本地客群仍是市場主導
三四線城市在經濟發展、人口結構、房地產市場發展等各個方面都存在很大的內部差异，且從現狀來看分化還在繼續。從客戶來源來看，三四線城市一般還是以本地客戶為主，占比達到八成。
本地客戶購房最為積極的區域為華東，本地客戶占比近九成。從房地產市場活躍程度來看，其實華東有一大批投資客最為活躍，上海、杭州、南京等熱點城市均有大量外溢的投資需求，帶動周邊的城市熱度上漲，但華東地區的三四線城市本身經濟狀况也相對較好，當地客戶投資購房相對積極，所以也提升了本地客戶占比。
結合三四線城市的戶籍人口比和外地購房者占比來看，常住戶籍人口比高的城市主要分布於長三角和珠三角區域。雖然這些三四線城市發展前景良好，外來常住人口比例也較高，但因為本地客戶也相當活躍，且樓市都處於嚴格限購狀態，因此外地購房客戶占比仍舊僅在二至三成。而在常住戶籍人口比過低的城市中，極少出現外地購房客戶占比高的情况，此類城市大多整體經濟發展情况一般，對人口吸引能力弱，對外部購房者的吸引力也不高。剛需為主投資需求露頭
居住需求目前仍是三四線城市的主流購房目的。華東、華南等經濟更加發達、配套建設完善的地區，客戶投資活躍程度顯然大於其他區域，利用二套貸款投資、擁有較多房產的客戶占比較高；而西北區域整體發展相對落后，城市配套仍處於低能級，房地產市場中改善、投資需求的占比都較低，剛需房在這些區域有更好的市場，高端需求則相對較少。
在2017年一輪熱度的帶動下，三四線城市客戶的購房動機中投資需求的占比也逐漸加大。從城市配套建設方面來看，華東、華南、華北區域的三四線城市配套的整體建設情况最好。相應地，這三地的房地產市場投資也相對最為活躍。結合城市配套建設的情况和客戶投資需求情况來看，總體呈現人均配套數量越高，客戶投資需求占比越高的趨勢，說明現已有較好配套基礎的城市，未來投資前景更被看好。
總體而言，三四線城市內部各區域及各方面的分化較為顯著，房價、城市配套和購房需求等都有較大的差异，而且該差异還在持續擴大中，如何加快落后區域的發展，盡量平衡區域間差异是三四線建設中面臨的較大難題。
易居(中國)企業集團研究總監洪聖奇
(逢周二刊出)
