居屋定價機制待檢討

立法會議員　鄭泳舜

樓價節節上升下，居屋申請人首要關心的相信是「中籤率」，而作為民意代表，筆者則更關注居屋「市價七折」後呎價也近1萬元，會否脫離申請者的負擔能力？坐落九龍西的啟朗苑及凱樂苑，無疑會特別受歡迎，但在高昂售價下會否令申請人「中籤」都「冇得揀」或「買唔起」？

不必死守七折指引

根據房委會的文件，居屋的定價有一套「負擔能力基準」，即單位售價在市值打折後，「至少有一半出售的單位」是入息達上限的白表家庭所能負擔的。而正常情況下，居屋按市值七折出售，就符合負擔能力基準。房委會在2006年復售居屋至今，一直沿用市價七折來為居屋定價，並視之為「一般指引」。不過，筆者翻查回歸前後的居屋銷售資料，卻認為這個「一般指引」大有商榷之處。

根據城大劉國裕教授整理的資料，由1991年第13期甲至2002年第24期甲的居屋，雖然也沿用上述定價原則，但從不「死守」七折指引，12年的數據顯示，不同期數的折扣率由最少的七折，到最多的四折不等。以第22期甲及乙為例，折扣率分別達五三折及五六折。而這兩期的「負擔能力基準」更達100%，即只要家庭達入息上限，就任何一個單位都可以「買得起」。數據證明，只要將時間拉長一點，所謂一般以七折定價的指引，就不攻自破。

視乎申請人負擔能力

當然，房委會提出新居屋沿用市值七折定價，以最新家庭入息限額5.7萬元計算，有93%單位屬申請人可負擔。無錯，居屋入息上限是5.7萬元，但試問在今次16萬多份申請中，有多少家庭的入息達到這個水平？而事實是，2017年第四季時，本港有收入家庭的入息中位只是3.4萬元。筆者估計大部分居屋申請人的家庭入息都在此水平上下，若以3.4萬元計算，恐怕有相當部分的單位是申請人「買唔起」。因此，若房委會堅持售價是考慮了申請人的負擔能力，那麼較有說服力的計算方式，應是以申請人家庭的「入息中位數」，而不是「入息上限」來推算負擔能力。

現時居屋愈賣愈貴已不僅是觀感問題，而是申請人負擔不來的問題。筆者的理解是，過去房委會的定價方式是以彈性折扣「遷就」申請人的負擔能力，但現時房委會卻不斷因應私樓樓價提高入息上限來「合理化」市價七折的指引，實在是本末倒置。為此，筆者期望房委會可以改弦易轍，檢討居屋定價機制，將定價與市價脱钩，並以申請者負擔能力來釐定售價，而實際操作上則可以恢復回歸前的做法，以靈活的折扣作調節。