東九龍變身創業基地

也許下一隻獨角獸就在這裏

【香港商報訊】記者曾浩榮報道：東九龍觀塘原本舊式工廈林立，近年隨着交通改善，特別是在港府推廣「起動九龍東」計劃下，工廈活化措施落實，吸引了眾多年輕企業在這裏尋找發芽土壤，近年興起的共享空間，更如雨後春筍，令東九龍變身成為創業基地。

時裝和時尚生活孵化平台及共享創意社群azalvo，上月便在新地(016)及王氏國際(099)旗下位於觀塘的全新商廈「TwoHarbourSquare」開幕。azalvo共同創辦人兼董事周凱瑜深信共享經濟的威力，他說：「希望提供一個環境為相關業界公司和人士帶來資源，以及共同協作的機會。」

科技演變創新出路

紡織和成衣製造業曾經是香港其中一個經濟支柱。不過，今天香港的成衣業已經不能再依靠勞動密集模式運作，azalvo提倡的孵化平台，便着重人才及品牌，其服務包括市場推廣、產品研發和設計、製造知識和技術、採購和樣板、物流和分銷、業務配對和商品註冊，以及專利和樣品開發等。

「TwoHarbourSquare」位於觀塘偉業街180號，除了azalvo選擇進駐之外，另一品牌的共享工作間NakedHub亦承租了25及26樓兩層，總樓面達5.5萬平方呎，屬物業頂層，更設平台具有特色，天台廣告位，市場消息稱其成交呎租逾30元。

財經事務及庫務局局長劉怡翔今年3月中曾參觀NakedHub位於上環的共享工作空間，了解在該處營運的初創企業及中小企的發展情況。他讚揚共享工作空間、培育中心和孵化器對推動香港創新和金融科技的重要性。

NakedHub主要為不同行業的創業者、中小企甚至跨國公司提供共享工作空間，並建立了大型網上群組，提供平台予租戶聯繫不同創業者及商戶開拓業務。

據Google2014年聯同中文大學發布的報告，2009年時全港只有1間共享工作室，2014年已有22間。估計現時全港有逾60個共享工作空間/共享工作室，而上網搜查，在觀塘起碼能找到10多家共享辦公室。

政府推青年共享空間計劃

為支持青年人創新創業，港府去年施政報告提出以民商官3方協作模式，推出「青年共享空間計劃」，鼓勵已活化工廈和商廈的業主，出租樓面作為共用工作空間或創作室，業主須以不多於三分之一的市值租金，租予合適的非政府機構營運，又或自行營運。首個項目就是數碼港於前身為工業大廈的荃灣中染大廈內，設立約2萬平方呎的Smart-Space共用工作間。

新世界發展(017)執行副主席兼總經理鄭志剛去年就領導推出EurekaNova計劃，設立全方位支援平台協助初創企業。成功獲選的初創公司於參加計劃的1年內，會獲得輔導及與不同界別交流的機會，同時亦可使用位於觀塘的共享工作空間。

新世界指出，去年9月通過公開招募，收到68個申請，最終有6間以智能生活、設計及健康科技為主導的初創企業成功入選。他們除了免費使用觀塘KOHOCo-work工作空間，更可在首階段的3個月與來自不同界別的專家如初創企業家、成功企業家、管理層及學者等交流，分享籌集資金、營銷及法律等專業意見。

值得一提的是，共享空間在觀塘遍地開花，主要是市場自然發展產品。究其原因，「起動九龍東」計劃及活化工廈發揮效用，當中活化措施讓工廈改為商業用途效果尤其明顯。當年起動九龍東辦事處聯同運輸署及路政署成立了跨部門的交通專題小組，專責研究及推行可於短期落實的路面改善措施，至今已完成了56項東九龍短期交通和行人改善方案，增強了區內人流容納量，加上民生配套設施改善，令商家願意投資，創業者願意進駐。

觀塘工廈樓價7年升1.8倍

受惠於活化工廈及「起動九龍東」兩計劃，九龍東傳統工業區觀塘重現活力。據中原(工商舖)資料，觀塘工廈於2010年時每平方呎平均價格是2236元，2017年底已達6600元，急升1.8倍。同時，在活化措施重啟消息刺激下，去年中以來，東九龍商廈成交轉趨活躍，天價成交重現。去年九龍東工廈平均買賣呎價按年上升約15%，租金也按年上升約10%。

商廈進駐帶旺傳統工業區

中原(工商舖)工商部區域營業董事劉重興表示，自2010年起，觀塘工廈市場明顯由過去冷淡轉為活躍，主要原因自然是活化工廈措施與起動九龍東計劃提升了區內前景，改善觀塘交通及基建，提升區內人流容納量，活化工廈則帶來過去缺乏的商業新人流。

該行資料顯示，2010至2012年期間，觀塘工廈每年成交量均超過千宗(1367、1096及1584宗)，之前則大概只有數百宗水平；期內商廈成交，2010年僅194宗，而2011至2012年分別造出341及366宗。

時至2013至2015年，觀塘工廈及商廈每年成交數目出現回落，當中工廈3年分別錄562、315及396宗，千宗成交水平一去不返。對此，劉重興解釋，重大影響因素有兩個：第一是租金跟不上售價升幅，在大家趕入市搶高價下，觀塘工廈平均呎價2010年底仍在約2236元，2012年底時卻已達3658元，升幅約63%，工廈租金卻只從十幾元升至20餘元水平，租金回報不升反降，阻礙了部分投資者入市。第二個原因則是政府開始收緊樓市，2012年及2013年推出兩項「辣招」印花稅，打擊了樓市氣氛。

即使成交量減少，起動九龍東效應仍逐漸發揮，不少商廈仍以高價成交，刺激了觀塘工廈及商廈價進一步上升。2012年12月，九龍灣國際交易中心16至22樓全層以15.67億元易手，平均呎價約8000元；2013年3月，觀塘宏利大廈全幢亦以45億元成交，平均呎價更升至約8780元；2012年及2013年觀塘商廈平均呎價則達8073及8634元，比2011年約6149元呎價明顯抽升，從而接近上述成交個案水平。

跨國企業入市商廈身價漲

時至2014年6月中，觀塘更連錄花旗大樓及東九龍銀行中心兩宗全幢成交，售價為54.25億及10.78億元。2014年觀塘平均呎價亦相應提升至11244元，惟同年成交量只有54宗，可見入市門檻的提升對交易的負面影響。

其實當時天價成交有不少共通點，包括買家都是大型跨國企業，涉及面積大甚至是全幢、購買用途是作香港總部，及連命名權一同購買等，例如花旗大樓是花旗集團買下再命名，而宏利大廈是宏利金融旗下宏利人壽保險（國際）買下改名，兩者都為當時九龍區歷來最大宗全幢商廈成交。

特首林鄭月娥去年10月宣布新一輪活化工廈將會推出，具體方案最快今年年中就會出台。屆時觀塘區工商物業會否進一步起飛？大家拭目以待。