教育地產發展與模式研究

從目前內地教育產業的發展變遷看，「學區房」進化至「教育地產」，已經成為了不可阻擋的社會進步結果。教育地產也成為了內地房地產新的關注熱點。

政策環境

2017年《民辦教育促進法》修法後，對內地民辦學校打擊較大，土地成本與運營成本雙雙高企；又由於學歷教育階段民辦學校的轉設對地方財力有很大依賴，地方經濟發展水平的不均衡也必將反映在民辦教育政策扶持力度上，這最終又導致民辦教育發展的不均衡。部分內地城市對於開發商提出新建小區配套幼兒園要作為公共教育資源由當地政府統籌安排，也就是產權歸於政府，開發商更多的是為獲取土地而為政府代建學校的角色。

在政策的影響下，教育地產對於開發商而言門檻較高，真正意義上的教育地產少之又少，成功的教育地產更是屈指可數。

盈利模式

教育地產的盈利模式可分為五類：集團合作辦學、第三方合作辦學、股份制合作辦學、教育產業併購基金、非實體辦學。這其中第三方合作辦學模式是真正具有盈利價值的模式。它是一種輕資產模式，也是目前民辦學校運營趨勢；它的優勢在於不受限於集團的地產優勢，可以充分發揮能動性，拓展更多合作渠道的可能。同時，有效降低學校土地使用成本，達到同行業水平最低，此運營模式在內部回報率和盈利率上收效明顯。

積澱已久的萬科教育

萬科地產涉足內地教育行業20餘年，從做社區配套至地產化建立教育平台，未來或將單獨資本化教育業務。萬科教育立足於萬科集團資源優勢，開發體系教育和素質教育兩大產品線，旨在成為K-12全學齡、全品類、客戶首選的教育服務商。目前已有全日制教育、素質教育和營地教育三類萬科教育課。

目前萬科全日制教育領域仍處於摸索階段，最為成功的教育模式則是營地教育領域，在這一領域中探索出的模式也值得借鑒。社區營地的商業模式為注重做課程與機構評價體系，萬科教育這一階段主要力於口碑培養與佔據市場份額，力求做教育內容，因為只有掌握最核心的教育內容，才能更好地掌握好渠道。而城市營地則注重培訓機構的品牌影響力，對優質培訓機構給予非常低的租金優惠，但優質機構能為商場帶來很好的人流量。對於教育機構而言，選擇萬科一方面是租金優惠，另一方面是家長關注的安心安全的教育，而萬科的物業在這一方面做得很好，在營地教育這一塊也能有品牌保障。

易居(中國)企業集團研究總監洪聖奇

(逢周二刊出)