在租房過程中，房源本身、小區條件作為房屋的自身硬件，對於租金的影響當然是不可忽視，其中建築年代、房型等基本特徵更是對租房者是否選擇租房產生着決定性的影響。此外，在房東的挂牌過程中，房東對於租金的心理預期則很大一部分來源於對周邊租金、周邊租賃房源數量甚至周邊二手房房價的對比。租房越老越吃香
按建築年代作分類匯總，上海市呈現出建築年代越久，平均租金越高的趨勢。從供應規模來看，房齡在11至20年之間的住房是市場供給的主力，即建築年代在1998至2007年之間的住房供給量最大。造成「越久越香」的原因當然并不是租客真的喜歡老房子，而是由於建築年代越久，該房屋位於內環內或者高價值板塊的概率越大，板塊內配套完善，區位優勢顯著，因此提高了房屋租金水平。房型越小越貴
分房型來看，1房產品月租金最高，達到了99.86元/平方米，遠遠超過其他房間類型。在合租成為租賃市場主流現象的情况下，1房產品擁有更好的產品優勢、更大的客戶基數、更強的支付能力，租金價格自然也水漲船高。其后由2房至4房，隨着房間數的增加，平均租金水平也隨之下降。原因不難理解，隨着房間數的增多，客廳等公共空間的共享人數會隨之增多，各房間的私密性也會隨之下降，房屋出租價格隨之下滑也在情理之中。房源越密集越貴
按1.5公里內租賃房挂牌數量進行分類匯總，可見隨着周邊租賃挂牌數量的上升，平均租金水平也呈現上升趨勢。但當租賃房源過於密集時，月租金又出現了小幅回落。由此來看，一個小區周邊租賃房源的多少，固然在一方面證明了租住密集程度，從而在一定程度上反映了此處租賃房的價值，但租賃房太過密集的現象，還是會對租金水平造成一定程度的負面影響。
租賃房源相對密集的板塊大多集中在中環以內的城市中心，這些地區的高租金，是租賃挂牌量與平均租金相關的重要原因。此外，在嘉定、松江等遠郊也有較多租賃房源供給，這些遠郊板塊租賃市場規模的快速發展，在一定程度上印證着這些板塊的人口集聚能力和未來發展潜力。另一方面，這些板塊平均租金不高，也是租賃房源高度密集地區平均租金出現回落的原因之一。高房價區域租售比更高
對於租金價格水平的研究，終歸繞不開「租售比」這一概念。租售比通俗來說就是房屋租金與售價的比值。我們發現，隨着周邊二手房平均價格的上升，平均租金水平在一路攀高。租售比指標也是如此，隨着出售單價和平均租金水平的上升，租售比也在持續上揚。這一方面說明，相對於低房價區域的租賃房而言，高房價區域的租賃房往往能夠提供更多的生活和工作便利，上海的高房價區域確實「物有所值」;另一方面在租客支付能力上，也說明了高收入租客的支付能力較強，對於租金的價格敏感程度更低，在側面印證了上海市中高端房屋租賃市場的價格空間。
在小區基本面角度，房屋自身屬性例如建築年代和房型對房價影響有限;而租賃房源的密集程度確實與房租水平存在一定正相關，但不少租賃房源太過密集的地區，受居住條件和距離的限制，房租水平依舊低於全市平均。整體來看，還是周邊二手房價格對租金的影響更加顯著。并且伴隨着房價水平的上漲，租金水平還會出現更大幅度的上升。
易居(中國)企業集團研究總監洪聖奇
(逢周二刊出)
