【香港商報訊】昨日，深圳房地產市場傳出重磅消息，《深圳市人民政府關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見(徵求意見稿)》(簡稱《意見》)出爐，在住房制度改革方面，深圳再一次走在全國前列。接受本報採訪的專家普遍認為，此次《意見》明確提出了建設60%的保障性住房、40%的商品性住房，建設50%的租賃性住房、50%的購買性住房的比例關係，充分體現了住房制度改革的基本方向，就是要把民生屬性擺在更加突出的位置，將深刻改變住房的基本格局。對於房價來說，當供給側發生這麼劇烈的變革，需求側也必然出現深刻變動，商品房中間的普通住房在大量保障性住房的壓力下，價格可能進一步趨於穩定，但豪宅部分受影響較弱，將來深圳的普通商品住房和豪宅之間的價格可能會進一步拉大。香港商報記者 伍敬斌
代表大灣區房地產發展導向
這份《意見》將對深圳的住房制度改革產生何種影響?深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁在接受本報採訪時表示，深圳這份關於住房制度改革的意見有非常多的亮點和創新，與雄安新區和海南島的房地產全面嚴控政策相比，深圳的這份意見既保持了宏觀調控的共同特徵，又在具體落實上完全不同於雄安和海南，是根據自身特點制定的務實性、可持續性的政策。從某種意義上說，深圳的這份《意見》代表了大灣區未來房地產發展的政策導向，就是在基本尊重過去房地產發展的歷史現實的基礎上，以「房住不炒」和「住有所居」的民生價值為導向，實施住房制度的革命性變革，引導房地產進而影響國民經濟邁向更加健康的方向。
宋丁認為，此次《意見》比較重要的方面，是明確提出了建設60%的保障性住房和40%的商品性住房的比例關係。這是意見中最重要的戰略布局之一，充分體現了住房制度改革的基本方向，就是要把民生屬性擺在更加突出的位置，實現住房保障化為主，住房商品化為輔。這個保障性住房和商品性住房的比例，應該參考了內地以外的地區，如新加坡是8：2，在香港是5：5。而在中國內地過去20年來一直是商品性住房為絕對主角，只有非常少量的保障性住房。現在深圳確定了6：4的比例，將深刻改變住房的基本格局，普通消費者的居住權利將得到有效落實。
另外，《意見》還明確提出了建設50%租賃性住房和50%購買性住房的比例關係，租售並舉。過去，深圳的房屋數量超過1000萬套，而真正合法供應的住房只有200萬套，佔比僅20%多一點，其中絕大部分是購買性商品住房，而其他80%的房源是沒有紅本的小產權房、農民房，其中大部分用於社會化租賃。現在提出建設50%的租賃性住房，意味?政府將動員社會力量大幅度介入原有非紅本性房源的改造，意味?未來深圳住房市場上的合法的、品質化的租賃性居住的比例將大幅提升，這也將深刻改變深圳的居住模式。此次《意見》對於保障性住房類也更具有針對性。《意見》提出了三類保障性住房，包括人才住房、安居型商品房和公共租賃住房，這三類保障性住房各佔住房供應的20%左右，這是對保障性住房資格人群進行深入調研後提出的配置策略，符合深圳保障性住房供應的現實需要。
或拉大普通住宅與豪宅價格
宋丁還表示，此次《意見》提出了更加靈活的供應和保障體系。其中，提出多主體供給的渠道有八條，特別引人關注的是，支持企業與事業單位利用符合規定的自有用地或自有用房，建設籌集人才住房、安居型商品房和公共租賃住房，也支持各類金融機構和社會組織參與建設保障性住房，這意味?住房用地政策的重大變化，將來許多企業與事業單位將利用自有土地發展保障性住房，有效壓縮市場對社會性商品住房的需求，可能會改變市場供需關係。另外，《意見》還提出要適當提高居住用地在城市建設用地總量中的比例和開發強度。這一點非常重要，因為深圳是一個土地非常匱乏的城市，特別是每年用於居住的用地非常少，遠遠低於國家規定的居住用地佔比標準，更達不到國際通行的城市住房用地佔比標準。現在提出來要適當提高，顯然有助於改善深圳的居住條件，讓更多的市民可以安居樂業。
那麼此次《意見》出台後，會對深圳的樓市產生何種影響?房價會否出現變化?對此，宋丁認為，當供給側發生這麼劇烈的變革，需求側也必然出現深刻變動，大量需求會湧入保障性住房消費行列，原有的商品住房上的供需兩端都在收縮，特別是商品房中間的普通住房在大量保障性住房的壓力下，可能出現價格趨穩的局面。但豪宅部分，由於佔比減少，可能會保持需求旺盛的格局，房價可能仍然有上浮的較強動能。也就是說，將來深圳的普通商品住房和豪宅之間的價格可能會進一步拉大。此次《意見》中，所有住房供應均以適合普通市民需要的中小戶型為主體。就商品性住房而言，強調以普通商品住房為主，這應該包括90平米以下的剛需住房和90-144平米的改善型住房。而三大類保障性住房都在90平米以下。顯然，將來深圳的住房供應中，真正的大戶型、豪宅比例將會明顯減少，估計佔比在總供應量的10%左右，這可能導致豪宅仍然處在搶手的基本格局中。
強調監管責任將改革落實
前不久西安購房搖號的醜聞讓人憤慨，此次《意見》中，深圳也打算採用輪候、抽籤、搖號等方式確定租售對象，那麼要如何確保此次深圳住房制度改革能夠落到實處?宋丁認為，此次《意見》中也充分強調了加強政府對住房制度改革的監管責任。一方面，對加強人才住房、安居型商品房和公共租賃住房分配管理，堅決避免違法違規現象發生;另一方面，保持房地產調控政策的連續性、穩定性，嚴格落實各項調控措施。規範房地產市場秩序，加快建立適應市場規律的基礎性制度和長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。
他表示，此次深圳發布《意見》所涉及的問題面很寬，可能在未來實施過程中會出現很多困難和問題，但是，它的大方向是符合深圳房地產發展戰略方向的，無論如何都非常值得期待，期待意見能夠儘快全面、高效得到貫徹落實，真正推動深圳住房制度的實質性變革，推動深圳「房住不炒」、「住有所居」的實現，推動深圳房地產市場的長期平穩健康運行，推動深圳在即將降臨的粵港澳大灣區的發展中起到更加重要的作用。
深圳官方解惑
一、問：新政策出台後房地產市場還限購限貸嗎?
答：新政策出台後，現有的房地產調控政策不變。
二、問：符合條件者何時能買到房子?
答：1.已經取得輪候申請備案資格或者是已在冊輪候的家庭，其分配規則適用現行政策。
2.《辦法》修訂頒布後提出申請的家庭將適用新的規則。《意見》初步確定的分配規則改革方向為：一是合理劃定戶籍家庭租購安居型商品房收入財產限額;二是實行批次集中配租配售，根據每批房源的供應情況，綜合考慮申請人在深繳納社保時間等因素設定入圍條件，以輪候、抽籤、搖號等公開透明的方式確定租售對象。
三、問：人才如何界定?
答：1.具有全日制本科及以上學歷(含教育部認可的境外高等院校畢業的歸國留學人員)
2.屬於符合我市產業發展需要的技師(國家職業資格二級及以上)
3.列入市人力資源保障部門發布的緊缺專業人才目錄，且與本市用人單位簽訂聘用合同或服務協議的各類人才。
四、問：買到的保障性住房在市場流通有什麼限制?
答：1.出售的人才住房和安居型商品房在一定年限內實行封閉流轉。封閉流轉期間，因另購市場商品住房等法定事由或自身原因需要轉讓的，可面向其他符合申購條件的對象轉讓，或由政府按規定回購。
2.購房人自購房之日起累計在深繳納社保滿15年，或者年滿60周歲且購房滿10年，符合我市人才安居辦法、安居型商品房建設和管理辦法等規定條件的，可以進入市場進行流轉，但要向政府繳納一定比例增值收益。
五、問：新政策出台後，原安居房政策辦法是否繼續實施?
答：《意見》出台後，將同步修訂《深圳市人才安居辦法》《深圳市安居型商品房建設和管理暫行辦法》，制訂《深圳市公共租賃住房建設和管理辦法》，屆時各類住房的申請分配規則按新出台的規定執行。在上述三個辦法出台之前已經取得輪候備案回執的合格申請家庭，按照「老人老辦法」的原則，繼續適用原來的政策。
一表看清二次房改
四大硬性供應指標
市場商品房 40%左右
供應對象：符合條件的各類居民
面積標準：中小戶型為主
價格：宏觀調控
政策性支持住房 40%左右
人才住房 20%左右
供應形式：可租可售
供應對象：符合條件的各類人才
面積標準：建築面積小於90平米為主 價格：市場價60%左右
安居型商品房 20%左右
供應形式：可租可售以售為主
供應對象：符合收入財產限額標準等條件的戶籍居民
面積標準：建築面積小於70平米為主
價格：市場價50%左右
公共租賃住房 20%左右
供應形式：只租不售
供應對象：符合條件的戶籍低收入居民、為社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進製造業職工等群體
面積標準：30-60平米為主
價格：市場價30%左右;特困及低保等家庭租金為公共租賃住房租金10%
此次《意見》重點確立了保障性住房的四大硬性供應指標、八大供應主體、六大渠道保障以及貨幣補貼政策。
八大供應主體
1、以房地產開發企業為主，提供市場商品住房、安居型商品房;
2、以住房租賃經營機構為主，提供各類長租公寓;
3、以市、區政府為主，提供保障性住房;
4、以人才住房專營機構為主，建設籌集保障性住房;
5、支持社區股份合作公司和原村民，通過「城中村」綜合整治和改造，提供各類符合規定的租賃住房;
6、支持企事業單位利用符合規定的自有用地或自有用房，建設籌集保障性住房;
7、支持各類金融機構，採取直接投資、融資等方式，建設籌集保障性住房;
8、支持社會組織等各類主體，建設籌集具有公益性質的各類住房。
六大保障渠道
1、增加建設用地，實施以公共交通為導向的住房開發模式，建設大型安居社區。
2、盤活存量用地，加大棚戶區改造力度，推進已批未建用地、社會存量用地等開發建設保障性住房。
3、利用招拍掛商品住房用地、城市更新和產業園區等配建保障性住房。
4、盤活各類存量用房，推進社會存量住房租購。
5、實施公共設施綜合開發，通過城市基礎設施和公共配套設施等綜合開發建設保障性住房。
6、開展城際合作，推動建立都市圈城際住房合作機制，在臨深片區開發建設保障性住房。
確立貨幣補貼政策
1、面向符合條件的基本住房保障對象發放住房租賃補貼。
2、面向符合條件的人才發放人才安居補貼。
3、面向符合條件的人才實施購房貸款貼息。
4、探索採用住房租賃券的形式發放住房租賃補貼和人才安居補貼。
观点
深圳市房地產研究中心李宇嘉：
「第一個亮點為保障性住房與商品房6：4的配比。第二個亮點為保障性住房與租賃房的供應來源。靠新增土地供應是不可行的，只能靠盤活存量。因此要按照市場化模式來運作，否則這一項重大的公共政策的可持續性很難保障，房子供應效益也很難保障，可以看到深圳很多人才房租賃房的分布地區是比較偏的，最後導致大家還是去買商品房，如果光提出計劃沒有完成的話，也再難畫餅充飢。」
中原地產首席分析師張大偉：
「增加供應的確可以緩解市場供需結構，深圳過去幾年最大的問題是土地供應少，未來對市場的影響也主要看，供應量的完成情況，以及人才房等保障類型房屋是否具備投資屬性。」
美聯物業深惠董事總經理江少傑：
「大面積單位會更加稀缺，保值能力會越來越高。未來住房以小面積為準，那現俗稱的老破小單位會面臨更加大的競爭。」「人才房比例佔到20%，說明深圳對於人才的重視程度，未來的深圳會往金融、高科技創新領域越走越好，城市吸引力會增加，整體而言是好事。」
