如何避免樓市新政放空炮？

路人甲

日前深圳推出6.5樓市新政，在全國引起極大反響，更被輿論稱為第二次房改，顯然這不是一次普通的樓市調控。

實乃方向性變革

深圳未來18年的住房總供應量擬170萬套，其中，商品房佔供應總量的40%；人才住房，佔供應總量的20%左右；安居型商品房，佔供應總量的20%左右；公共租賃住房佔供應總量的20%左右。

也就是說，政府主導的保障房佔60%，在簡單數字的背後，實質上這是一個方向性變革，而且是全國首例。新政一旦落地，意義重大，影響深遠。

1998年內地實施全面市場化房改，20年的實踐證明，與科技立國的戰略背道而馳，而深圳新房改顯然讓全國人民看到了糾編的希望。

否定之否定，說起來容易做起來難。深圳的二次房改要推向全國，但前提是在深圳必須取得成功。但在落地的技術層面，新房改的制度設計或存在一定的缺陷，如想不出解決辦法，新政或將成為放空炮。

新房改對應未來18年深圳新增人口500萬，建設住房170萬套，但其中對於現有的常住人口天量缺口卻並未顧及。

據估深圳管理人口近2000萬，常住人口近1200萬。而深圳已建售的商品房約為130萬套左右，按每套住房3.2人的標準測算，現在商品房只能覆蓋人口400多萬，那就是說，還有800萬人口有?強烈的住房需求，按照新政6：4比例，需要150萬套保障房和建設100萬套的商品房。所以未來18年總缺口是170萬套加上250萬套。如只擬建100萬套保障房，根本達不到60%的政府主導型改革目標，仍然只是微調，而不能做到政府主導的長效機制。

倡選城中村突破

要建設420萬套住房，地從何來？深圳生態控制線外的總建設用地970多平方公里，基本耗盡，只能是在存量土地上打主意。

實行舊改，官方試圖以「老舊」多層住宅為突破口，但已事實證明是很難突破。2010年，深圳市試點商品化舊改，8個老舊住宅小區成為第一批吃螃蟹者，8年過去了，除鶴塘小區外無一不爛尾。而現在深圳出台老舊小區實行棚改，除了回遷房外，其作全部建設保障房。把商品房性質的老舊小區改造成保障房小區，拆遷戶的回遷新房市場價值將比全商品小區的新房價值貶值40%以上。那麼如果說商品房小區的市場化舊改受阻於5%左右的釘子戶，那麼政策性棚改或將受阻於95%的釘子戶。

試問出路究竟在哪裏？選擇主攻點，顯然應該是城中村。深圳1000多座城中村，實際上一直承擔?廉租房的功能，但在此前的舊改中，如崗廈村、大沖村、白石洲成功地改為豪宅小區，這讓中低收入者的房源越來越少，指責聲浪不少。實際上，市場和民意反對的不是城中村的拆建，沒有髒亂差的新房子誰不喜歡？而是反對的舊改後失去了實際上廉租保障功能而成為了豪宅。如果政府主導保留並擴大廉租保障功能，城中村舊改應該是越多越好。

據估深圳城中村已建成住房面積有4億平方米，只要提高容積率1倍，重建面積達8億平米，將可以提供660萬套以上的保障房，足夠存量和增量的總需求。其中的多檔次的廉租房更可以容納多層次外來務工人口。提高開發強度，選擇城中村做為新房改的突破口，才能讓新政落在實處，而不放空炮。