亂象皆源於房價長期「剛性兌付」

近日，西安「搖號門」事件持續發酵，西安市政府緊急開展商品房銷售秩序專項檢查，涉及未公正搖號等事項。而以上海為代表的熱點城市現已局部叫停搖號，并建立合規程序標準，嚴堵搖號監管漏洞，防止此類貓膩事件重演。

搖號是內地特有的購房政策，主要目的是保證公平，在項目開盤后，開發商在特定的時間段內發放選房順序卡，在指定時間地點進行公開搖號選房。

　　內地八城市相繼施行搖號售房

搖號售房在2017年5月起步於南京，隨后上海、長沙、成都等市紛紛予以跟進。截至目前，包括南京、上海、長沙、成都、武漢、杭州、西安、天津在內的共計8個城市先后施行搖號選房。而在搖號執行層面還是存在較大差別，可以簡單劃分為兩類：其一，公證處主導搖號，它的好處在於最大程度保障公開、公平、公正，確保購房者等概率選到心儀的住房；其二，開發商主導搖號，但由於買賣雙方資訊不對等，企業具備一定的自主決定權，難以進行全方位的監管，這給實際操作層面進行暗箱操作埋下了隱患。

當然，各城市搖號適用條件迥异，上海、成都兩城最為嚴苛，所有新推項目必須搖號。南京、長沙、杭州和西安等市相較寬松，搖號僅限於意向客戶超過預證套數的項目。武漢着力迎合剛需家庭優先選房，所有符合剛需定向房源釋放條件的項目，均要求40%至60%推售量用於剛需家庭搖號定向選房。而天津最為寬松，限價房強制性搖號，更多商品房項目采取自願性搖號。不難發現現有搖號城市均是當下中國的熱點城市，房地產市場長期處於供不應求的態勢。在限價政策作用下，新房預售價明顯低於市場預期，部分城市更是一二手房價格倒挂。搖號在確保公正的同時，也向市場釋放了供不應求的信號，吸引大批購房者踴躍搶購，「買到即賺到」心理預期愈加強烈，進一步加劇市場供不應求的現狀。

而從搖號項目銷售情况來看，成都、西安等市市場持續火爆，多數搖號項目開盤即售罄，較大價差乃是項目熱銷的主因，價差幅度在很大程度上決定新推項目能否實現「日光」。與此同時，上海房地產市場明顯分化，一方面，高端市場持續向好，客戶認購踴躍，豪宅客群購買力依舊強勁；另一方面，中低端市場受制於調控政策持續高壓降溫明顯，剛需客群觀望情緒濃重。

　　搖號銷售項目結果顯著分化

總體而言，在房價長期只漲未跌的「剛性兌付」預期下，「買到就是賺到」的購房心理催生全民皆購房的樓市怪象，而搖號售房也只是意在供不應求的交易中，盡量做到公開、公平、公正，但眼下各類暗箱操作已經不勝枚舉，其根源都來自於長期以來房價只漲不跌，這種直觀的剛性兌付比股市、理財等其他投資方式更簡單、直接，只能進入一種回圈怪圈，之后無論怎麼擴大供應也都無濟於事，唯有打破剛性兌付，才能終結各種亂象。

易居(中國)企業集團研究總監洪聖奇