港鐵黃竹坑三期估值361億料成最貴上蓋項目收36份意向書

【香港商報訊】記者呂婉玲報道：港鐵(066)旗下黃竹坑站三期上蓋物業項目接收意向書昨日截止，合共收得36份。遞交意向書發展商多數為本港中大型地產發展商；其中亦不乏中資企業。綜合市場預測，項目估值高達361億元，倘若順利批出，有機會成為金額最高的港鐵上蓋項目。

本港大型發展商多有參與是次遞交意向書，昨日截收時間為下午2時。現場所見，多家本港大型發展商均有派員遞交意向書，包括鷹君(041)、華懋、新世界發展(017)、會德豐(004)、爪哇控股(251)、高銀地產、泛海國際(129)、遠東發展(035)、嘉里建設(683)、英皇集團(163)、莊士機構(367)及建灝地產等。當中亦不乏中資企業，包括中國海外(688)、碧桂園及中信泰富(267)等。除此之外，最為人熟悉的長實(1113)、新鴻基地產(016)、信和置業(083)以及其他不具名企業亦有提交表達意向。

最多提供1200個住宅單位

項目位於黃竹坑車站三期，乃多年來港鐵再有連同大型商場一併招標的項目，總樓面面積約151萬平方尺，當中住宅面積約100萬平方尺，商場面積則約50萬平方尺。項目預期2024年落成，住宅部分將建4座，屆時提供不多於1200個住宅單位。

收畢意向書后，港鐵將進行甄選并編訂入圍名單，隨即會開始招標，邀請入圍發展商正式投標。是次港鐵黃竹坑項目已是第三期，回顧之前兩期所收得意向書，第一期收到39份，第二期則收37份，全部三期數目上不相伯仲。

現時市場對項目估值介乎226億至361億元之間，市場消息又指出黃竹坑車站第三期補地價金額勢將較第一、二期為高。考慮到地皮位置及市况走勢等因素，每尺估價約2.1萬元至2.4萬元。

落成后將成區內地標

中原測量師行執行董事張競達表示，港鐵意向書的反應，合乎市場預期。近期人民幣貶值，較少內地發展商來港投地，故參與的內地發展商明顯占少數。他又指，是次項目屬黃竹坑站上蓋唯一的商住發展項目，估計商場落成后將成區內地標；而地理位置上，第三期較一、二期更靠近地鐵出口，景觀亦相當開揚。

張競達又提到，黃竹坑逐步轉型為商業區，再加上港鐵上蓋三期的地理優勢，相信多家發展商均會參與招標競投。不過因涉資額巨，發展商可能會選擇合組財團形成進行競投，估計項目最終每尺樓面地價約2.4萬元，項目總值約361.4億元。

【拆局解碼】政府出招左右入標數目

港府本周有可能推出空置稅等樓市措施下，黃竹坑站第三期項目意向書數目依然達36份，反映市場對港鐵(066)項目興趣極為濃厚。不過，以史為鑑，一旦樓市氣氛急轉直下，鐵路項目就可能由「人人爭相競投」變為「乏人問津」。

事實上，港鐵項目的意向書數目及最終入標書數目出現極大差异的情况，過去時有發生。當中不得不提的是天水圍輕鐵天榮站，項目2013年1月共收到16份發展意向書，以當年而言，意向書數目已不算少，但2月截標，創出令人意外的「零入標」的紀錄。

天榮站於2013年12月第二度招標僅收到3份標書，以「流標」收場，更是史上首次二度「流標」港鐵項目。項目於2015年初重新推出，收到21份意向書，但到2月截標時只收有4份標書，最終由新地(016)奪得。

除因為項目位置偏離市區，天榮站項目兩次「流標」皆因一共通點，就是當時樓市氣氛轉淡。2013年港府推出打擊炒樓印花稅措施，樓市成交萎縮，一直到2014年上半年樓市氣氛轉趨審慎，直接打擊發展商入標意欲。

今日行政會議討論樓市再出招事宜，依據過往經驗，假如政府出招推出遏抑樓市措施，市場氣氛逆轉，黃竹坑站第三期項目招標時，入標數目必然會大減。香港商報記者曾浩榮