空置稅拍板徵收 發展商增沽貨壓力 預售樓花新規打擊囤盤
【香港商報訊】記者鄭珊珊報道：針對發展商新盤囤房捂盤及「擠牙膏」式賣樓，政府拍板徵收一手空置稅及推出預售樓花新規定。對此，一眾地產商認為新措施不合理，是對自由經濟市場赤裸裸的干預。惟空置稅推出前後，地產商確實是有行動，幾個新盤均已加快速度開賣。
政府今次推出的新房策，其中預售樓花新規定要求發展商不論透過何種方式銷售樓花，每次推售的住宅單位數目，均不能少於有關「預售樓花同意書」所涵蓋的住宅單位總數的20%。如未賣出的住宅單位數目少於總數的20%，發展商須一次過推售所有剩餘單位。如發展商違反上述措施，地政總署將發出警告，並要求發展商解釋，如果發展商再次違規，地政總署將不作警告，即時撤銷有關預售同意書。
政府涉及修改法規，是針對發展商推盤的措施，除了討論多時的空置稅，也足見政府打擊囤盤的決心、防止發展商「擠牙膏」式賣樓。當市場渴盤已久、供不應求時，囤盤、「擠牙膏」的操作就會推高項目價格。
發展商馬上有行動
九建市務及銷售部總經理楊聰永認為，修改方案的影響不大，惟認為政府干預太多自由市場的運作，對自由市場造成不公，同時亦不能解決樓價升勢凌厲的因由、土地不足的問題。他說，現時不少發展商都採取貨如輪轉策略推盤，賣得到就賣，因此空置單位並非太多。另外，空置稅以獲取入伙紙達1年的時間計算並不合理，由於取得入伙紙後仍有工程進行，並不代表真正入伙。如果以獲得滿意紙1年期限計算會比較合理，如果時限為2年就更佳。
對於新措施，不少發展商已經行動起來了。早前已獲批入伙紙的英皇(163)屯門冠發街洋房項目珀居，在政府公布新政之際突擊上載樓書，估計下月有機會推售。新地(016)代理助理總經理胡致遠表示，雲?項目第二期會盡快開賣。
美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，其實發展商的銷售政策主要是隨市場反應而改變，以現時樓市的熾熱程度，發展商實無「囤積居奇」的需要。更加要留意的是，近年政府的賣地計劃每年可供應的單位目標僅約1.8萬伙，相信發展商全年出售的新盤單位數目亦勢難大幅超越此數目範圍，對增加新盤供應的作用非常有限。
空置稅對豪宅影響最大
另外，向一手樓徵收空置稅，亦是衝?發展商的供應而來的新房策。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，現存現樓貨尾量，政府統計數字約9000伙，數量不算太多。但推出空置稅，定必為發展商帶來沽貨壓力，相信近期發展商將先將手持貨尾盡推，將樓花項目延遲出售，於空置稅推出初期，或會令消費者選擇更少。
陳永傑認為，一手空置稅對豪宅市場影響最大，以超級豪宅的慣例，為令買家可親身參觀豪宅用料及景觀，以往多以現樓形式發售，由於豪宅差餉高，空置稅額亦自然高，空置稅的推出，將大大增加超級豪宅以現樓發售的風險，一手豪宅將首當其衝，陳永傑相信日後發展商或會以樓花，或先租後賣形式推售豪宅項目，以避免繳付高昂的空置稅，惟將豪宅先租後賣，需面對租賃市場需求狹窄及物業折舊的風險。
學者稱推行空置稅不宜過急
地產商和商界對開徵物業空置稅則有所保留。不少學者表示，措施對壓抑樓價的成效未必太大。
城市大學建築科技學部高級講師潘永祥接受本地媒體訪問時表示，不反對開徵空置稅，惟實施後未必等於有較多單位出售。他解釋，發展商現時積極預售樓花，不認為有囤積單位，即使落實空置稅亦不代表樓價會回落，樓價亦會按市場氣氛而有所波動。
經民聯立法會議員盧偉國接受訪問時表示，空置稅效果不高，而且亦有不少實行上的問題要處理，例如如何計空置?什麼叫空置?假如發展商說賣，但賣不出去是否空置呢?今次空置稅的信息就是發展商囤積居奇，說來說去都只有9000個單位，其中有6000個，根本是去年和今年落成的，餘下的只有3000個左右，不是很看到真正作用。
香港中文大學經濟學系副教授莊太量在博客中寫到，空置稅的推行不可過急，不能今日頒布，明天實施。因為發展商沒有預期政府將會收此稅項，理論上也要等一年，待發展商先清存貨，清不完再罰，這樣才較公平。而這些懲罰性差餉，將來政府派糖時會不會寬免，這也是特區政府要注意的地方。
業界對房策新招看法
九建市務及銷售部總經理楊聰永
修改方案的影響不大，惟認為政府干預太多自由市場的運作，對自由市場造成不公。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑
一手空置稅對豪宅市場影響最大，相信日後發展商或會以樓花，或先租後賣形式推售豪宅項目，以避免繳付高昂的空置稅，惟將豪宅先租後賣，須面對租賃市場需求狹窄及物業折舊的風險。
香港中文大學經濟學系副教授莊太量
空置稅的推行不可過急，不能今日頒布，明天實施。因為發展商沒有預期政府將會收此稅項，理論上也要等一年，待發展商先清存貨，清不完再罰，這樣才較公平。
【商報快評】新房策助市民上車安居
行政長官林鄭月娥昨公布新房屋政策，其中備受注目的是修改資助出售房屋訂價機制。在新訂價機制之下，居屋會以非業主住戶的家庭每月入息中位數計算負擔能力來計價，倘以今期推售的新居屋作測試，單位售價的「評估市值」，將會由現時的市值7折發售，變成52折，能擁有自己的安樂窩，是很多港人的夢想，新房策令資助出售房屋更加可以負擔，助市民上車安居，絕對應該讚好。惟林鄭亦承認，今次推出的新措施不能壓抑樓價或增加房屋供應，因此在調整房策先解民困之餘，最關鍵的拓地問題上應有實質性進展，這需要全社會的共同支持。
「貴、細、擠」是香港住屋難的縮影，按照差餉物業估價署指數，樓價去年飆升近一成半，是5年來最大升幅，今年上半年樓價升勢仍未稍歇，5月私人住宅售價指數按月升近1.7%，連升26個月，並連續19個月創新高，今年首5個月累計升幅近8.5%。金管局數據顯示，本港家庭負債佔生產總值七成，比例創下歷史新高。然而要想解決房屋難題卻沒有速效藥，概因本港缺地建屋是不爭事實，但這不等於港府可以無動於衷，坐視問題惡化，適時調整房屋政策，多措施、多方法滿足不同的居住需求，也是政府解樓困的重要途徑。
林鄭推出的新房策，包括居屋訂價不再與市價有關;綠置居亦會調整折扣率，並以前一期居屋計劃的折扣率為基線，提供額外多10%折扣，令綠置居計劃對時公屋租戶更容易負擔及吸引，換言之年底推售的綠置居是42折發售;首置上車盤目標仍維持以較高收入的中產家庭為目標，折扣率亦以之前一期推售的居屋為參考，折扣率會較前者少10%至20%，即第一期首置盤會以62折或72折發售，為「私樓以下，居屋以上」的夾心層增設置業階梯等，整體上以置業為主導，打造環環相扣的置業階梯，為不同收入港人家庭提供置業安居機會，既有解燃眉之急的用意，更是完善香港公營房屋結構之舉，同時也使得資助房屋回復其真正的意義，做法值得肯定。
不過，歸根究底，唯有土地房屋供應得以增加，否則一切只是分配比例問題。此次政府宣布將9幅市區私營房地皮，撥作公營房屋，合共可提供約1萬個單位，相對則是私人市場供應減少，而新居屋的訂價政策，又面臨在供應不足下命中率更低的囧境，終究只是權宜之計，讓「人有所居」才是一切房策的最大目標，而增加供應正是此中王道辦法。
夏言冰
