近日，在央行年內第二次定向降準的背景下，市場傳言三四線城市的棚改貨幣化安置項目的合同審批權限將上收至國開行總行，安置方式也將以實物安置為主，曾經在三四線市場前期啟動「漲價去庫存」中起到重要激發作用的貨幣化安置將逐漸淡出。但是短期內棚改貨幣化的收緊對三四線房地產市場的影響力度並不大，難以讓三四線樓市降溫。
棚改貨幣化安置是內地對於拆遷戶補償的一種方式，即在住房拆遷後，政府發放資金補助給拆遷戶令其自行買房。這種方式可以在新資金流入房地產市場的同時，產生大量的購房需求。
樓市熱度持續原因眾多
針對三四線城市的棚改貨幣化安置，目前僅是國開行總行回收合同審批權限，但並未暫停所有棚改項目，目前仍在進行中的項目依然繼續執行。
此時的「收緊」也在情理之中，一方面，諸多城市的房地產市場已經從「去庫存」進入到現在「補庫存」的境地，刺激性措施有必要逐漸淡出;另一方面，對於地方政府而言，由於三四線的樓市已然回暖，去庫存效果顯著，供需兩旺，棚改貨幣化安置作為催化劑的階段性任務已經完成，沒有必要繼續擴大地方政府的負債水平，以實物安置的模式有效的將拆遷戶的購房需求從存量市場遷移到增量市場，大量新建商品住宅也會促進本地固定資產投資額的穩步提升和GDP的持續增長。
本輪三四線房地產市場的持續火熱是多方面綜合作用的結果，棚改貨幣化安置只是在打破僵局的初期起到激活器的作用，並不是市場持續高熱的核心原因。地方政府市場供應的主動調整、居民購買能力的持續積累、當地的存量自住需求、資產荒背景下的一二線資金外溢，以及大量外出務工人口回流帶來的返鄉置業投資需求都是推動三四線樓市火熱的因素。而這一系列推動因素尚未發生本質改變，所以即使棚改貨幣化安置規模縮減，也不會即刻對三四線房地產市場的高熱走勢造成顯著影響。
從近日出台的政策和新政力度看，由於各城市的市場熱度情況不同，調控的方式、力度也存在顯著差異。目前，政策已經精細化到「無孔不入」，炒房政策漏洞正在被逐個堵死，而政府仍在力完善現有的限購政策。但在一二線城市提升購房門檻後，加劇的「資產荒」會倒逼資金繼續流入政策寬鬆的三四線城市，雖然貨幣化安置的規模已經收緊，但在外部資金的湧入下，供不應求的市場格局必然使三四線城市的房價面臨較大的上行壓力，短期內難以降溫。
綜合而言，在目前降準的大背景下，「資產荒」的程度只會有增無減，而由於三四線樓市目前的高熱度是多種因素共同作用的結果，因此棚改貨幣化安置規模的縮減在短期內對於三四線城市房地產市場的影響將會十分有限。因此，三四線房地產市場的熱度將維持較長的時間，調整會比預期大大延遲。
易居(中國)企業集團研究總監 洪聖奇
(逢周二刊出)
