中國流動性緊縮
標普：房產商再融資風險加劇
【香港商報訊】標準普爾昨日表示，受評中國房地產開發商今年到期債券將有2000億美元之多，隨着流動性緊縮，中國房地產開發商再融資風險加劇，在極端情景下，有四成受評企業評級面臨下調壓力。
房地產商評級下調壓力大
標普全球評級企業評等董事黃馨慧表示，接受標普評級的中國房地產開發商超過60家，在中國房地產市占率約三成，而這些受評的開發商2018年將有約2000億美元的巨額債券到期，相較2017年上升54%。黃馨慧指出，隨着流動性收緊，中國房地產開發商再融資風險加劇；另外，中國房地產開發商的債務總額約兩成來自影子銀行，現在當局對影子銀行監管將令房地產開發商的處境更為艱難。
標普提到，現在各大城市買方需求持續強勁，前4月銷售額年增率約35%，但銷售收入不一定能完成轉化為現金回款，且房貸審批及銷售登記周期都在延長。
黃馨慧表示，在流動性緊縮的極端情景下，約有四成受評的中國房地產開發商將受到評等下調的壓力，但這種極端情况發生的可能性不大，尤其，今年來房地產銷售額增幅仍有35%。
標普設定的流動性緊縮極端情景有三大條件，一是合約銷售僅達今年銷售目標的七成；二是提前償還於一年后到期的影子銀行債務；三是2018年全部贖回未到期可回售債券。
供需失衡 住宅空置率高
「內地樓市一個最大的問題，就是我們對房地產的總體底數都不是特別清楚，所以我們政策的出台，有點盲人摸象的感覺。」近日，在2018年正和島創變者年會上，如是金融研究院院長、首席經濟學家管清友說。
不清楚房地產的基本盤，那麼對空置率的計算也就存在非常大的差距。中財辦原副主任楊偉民近日表示：「我在中央財辦時，曾經請有關單位透過對用電量對全國住宅的空置情况摸底調查，顯示內地無論是城鎮還是鄉村住宅的空置率都相當高。比日本這種高度老齡化、少子化、城市化的國家還要高，日本是13%。」
在管清友看來，前不久剛剛完成的不動產登記全國聯網，正是摸清房地產市場基本盤的重要手段。一邊是空置率高企，一邊卻是居者無其所。
管清友說，供需失衡是目前中國房地產市場百調無效的根本原因。他認為，人口從農村向城市，從中小城市向大城市的流向趨勢短期內不會改變，「所以我們一直在呼吁，中國需要8個一線城市，就是我們學術上說的首位度城市。這種首位度城市人口超過2000萬，但中國現在只有三個半，廣州只能算半個。」
