解決港人居住問題的開端

　　周八駿

　　行政長官林鄭月娥在其主政一周年前夕公布六項房屋政策新措施，以期達到三大目標，即：令資助出售單位更可負擔；增加資助房屋單位供應並加強支持過渡性房屋計劃；鼓勵一手私人住宅單位盡早推出市場。誠如她在慶祝特區成立21周年酒會上所說，六項新政策不能即時增加房屋供應，也難以有效壓抑樓價升幅，但是，展示了現屆政府的政治決心和創新思維。

　　新措可解結構性問題

　　六項新政策措施所要達到的三大目標，一言以蔽之，即：重點幫助香港不同收入和財富水平的居民，實現置業夢。

　　為使資助出售單位更可負擔，政府修訂居屋定價政策；居屋供應的可負擔單位數量由最少50%增至最少75%；綠表置居計劃（「綠置居」）的折扣率，比前一期居屋折扣率增加10%；這一切，旨在幫助更多中低收入家庭或個人購置居屋。

　　政府邀請市區重建局將馬頭圍道項目改作「港人首次置業」（簡稱「首置」）先導項目，提供450個單位，預料最早可於2018年12月預售；同時，因應居屋新定價政策，「首置」先導項目折扣率比前一期居屋計劃減少10%至20%，既加快「首置」進度，又適當減輕購買「首置」房屋的家庭和個人的負擔。

　　另一方面，為鼓勵一手私人住宅單位盡早推出市場，政府擬向空置一手私人住宅單位按年徵收「額外差餉」；並且，修改地政總署「預售樓花同意方案」，要求發展商每次推售住宅單位數目不能少於預售樓花同意書涵蓋住宅單位總數的20%。

　　相比較，新政策雖然顧及某些家庭或個人無力購置居屋、只能租住公屋或其他居所，但是，力度不夠。政府決定把位於德和安達臣道石礦場的合共9幅原擬用於私營房屋的土地，改為發展出售或出租公營房屋，可以提供約10600個單位，卻未說明其中多少是居屋，多少是公屋。此外，新政策雖包括成立專責小組協助民間推行過渡性房屋項目，卻未有詳細規劃。

　　總之，6項新政策措施爭取實現三大目標，作為解決香港結構性房屋問題，是可喜的開端，接下來需要做的事情更多，需要補充和完善的政策不少，需要持續努力相當長時間，必定超越現屆政府任期。

　　必須加快經濟轉型

　　行政長官在7月1日同媒體茶敘時表示，不會等土地供應專責小組正在展開的關於增加土地供應方案的公眾諮詢有了結論才開始增加土地供應的工作。她會在今年10月發表的其任內第二份施政報告中公布增加土地供應的若干政策措施，傾向填海造地。這樣的積極態度是應予嘉許的。新政策要取信於民，必須讓相關民眾有可望也可即的憧憬。亦即是說，在6項新政策盡快實施後，符合條件的家庭和個人，可望在屈指可數的若干年裏，或者入住公屋，或者購置居屋。

　　從政策構思角度看，一方面提供更多機會讓更多家庭或個人有望購置居屋，一方面，促使地產商加快私人市場房屋供應，可以在一定程度上產生壓抑私人市場樓價的效果。但是，從第四屆政府以來長達6年旨在遏制私人地產市場投機、進而壓抑樓價的所謂「辣招」，不僅沒有收壓抑樓價之效，相反，樓價屢創歷史新高。

　　為什麼？長期低利率固然是一個重要因素，根本原因則在於土地供應高度壟斷，私人市場房屋供應寡頭壟斷。供求關係調節價格的前提是成本和產品都不存在或者其中之一不存在壟斷。香港的土地供應是高度壟斷的，房屋的最基本成本的價格--地價，只升不跌。大地產商囤積大量土地儲備又控制房屋供應，政府以「辣招」控制房屋需求，對高樓價不啻揚湯止沸。

　　不把樓價調控至合理水平，不足以解決香港房屋問題。即使按新定價政策，現時一個400平方呎居屋單位售價由390萬港元下調至290萬港元，400平方呎居住面積明顯落後於內地大城市。在中長期，要盡可能讓更多香港居民實現「置業夢」，也要讓香港居民居住面積普遍較大幅度增加。

　　為控制地價、壓抑樓價，必須加快經濟轉型，降低整體經濟對地產市場的依賴，必須增拓財源減少政府財政收入對地價及地產市場其他相關收益的依賴。