去年香港中環有一宗甲級商廈世紀交易。經過近一年的洽談，香港首富李嘉誠旗下的長實(1113)，出售中環中心75%業權予由多位內地及香港投資組成的財團，當時成交價達402億港元(約347.3億元人民幣、51.2億美元、39.4億英鎊)。新買家一如市場所料，部署分拆中環中心的樓面，最近看新聞，據傳中環中心拆售洽購已近尾聲云云！
去年中環中心交易涉及47層樓面、合共122萬平方呎，平均每平方呎價約3.3萬港元(即平均每平方米30.7萬元人民幣)，呎價打破當時商廈的成交紀錄。新業主最近拆售叫價更高達呎價4.6萬至5.2萬元不等。嘩！換言之，未夠一年就把樓價炒高多39%至57%，認真厲害！
現時中環寫字樓確十分吃香，甲級商廈每呎月租動輒60元以上，最貴如國際金融中心IFC月租呎價叫價更高達200元，而中環中心現時租盤叫價最便宜也要65元，高層更高達100元。中環中心新業主分拆部分樓面出售，接貨的買家可能要出價每呎高達4.6萬元才能購入，若以現時市價租金100元租出，租金回報率約2.6厘，此租金回報是否吸引，就頗有爭議，因為現時美國國債孳息率都近3厘。
今天中環寫字樓租金貴絕全球，最近國際物業中介機構世邦魏理仕(CBRE)公布全球首季甲級商廈調查顯示，本港再度成為全球最昂貴寫字樓市場，中環地段租用的一年成本——包括租用、稅務及服務費，達每平方呎307美元(2395港元)，換言之，每呎月租達200元，比次名的倫敦西區的235美元高出三成。
不過，中環商廈租金升勢能否保持，必勝就好懷疑，因為必勝有幾位在中環辦公的老闆朋友都話租金太貴，實在頂唔住，正部署遷出中環。最麻煩今年遇上中美貿易戰擴大，全球息口又漸漸回升，人民幣匯價回軟，加上由年初至今股市亦反覆回落，對已高不可攀的中環樓價和租金，短期內要再創新高，恐怕有難度！要拆售中環中心要快手了，祝新業主好運。
長實轉購倫敦物業回報更高
相對去年售出中環中心套現402億元的長實，6月份在英國倫敦斥資10億英鎊(105億港元、90.6億元人民幣、13.4億美元)，收購倫敦LiverpoolStreet火車站及地鐵站毗鄰甲級寫字樓5Broadgate，全幢建築面積約120萬平方呎，物業在2015年才落成十分簇新。5Broadgate還有一大賣點，就是早已全幢租出，租戶是物流巨企UBS，承租作為英國總部，租約年期更長至2035年。
長實方面曾披露，5Broadgate帶來固定收入及可觀回報，與出售中環中心相比，5Broadgate物業的呎價僅及中環中心三分之一。長實運用出售中環中心所得的四分之一金額，購入5Broadgate物業，每年可得租金收入接近中環中心的一半。以這兩座物業之成交價計算，5Broadgate物業的租金回報率較中環中心高接近1倍。
必勝認為去年中環中心這宗交易，始終長實最着數，據了解，中環中心收租一年為長實貢獻約8億元收入。長實已收了中環中心廿年租，今次趁高位出貨套現回50年的租金收入大賺一筆，再將這筆利潤調動少少去海外掃平貨，換入價格更吸引租金回報更高收入更穩定的英國物業，兼可以分散投資風險一舉多得，最終站於不敗之地。必勝
