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香港商報

越南租金回報高見8厘
2018年 07月 25日 00:29    香港商报
 

投資東南亞物業有法

越南租金回報高見8厘

香港樓價越來越貴,昨日一伙不足500平方尺二手公屋單位都售600萬元(已補地價)。如此之高的樓價也令投資者擔心風險。事實上,港人可向海外尋找投資機會,如泰國、越南和新加坡等東南亞國家十分歡迎海外人士置業,不用200萬元就可入場。尤其是越南,該國早幾年才開放外籍人士置業限制,加上「一帶一路」概念,絕對稱得上投資新寵。據業界人士透露,部分地區租金回報約8厘;而泰國新加坡一般約為3厘至5厘。香港商報記者 曾浩榮

越南胡志明市有升值潜力

越南政府在2015年頒布新的房屋法,允許外國人購買越南房產,當地樓價便開始攀升,其中胡志明市升幅較河內更大。小記早前走訪越南,發現當地經濟發展迅速,尤其是胡志明市,吸引了很多外商進駐。

亞洲銀行家俱樂部行政總裁賴遠方(KingstonLai)接受本報訪問時指出,越南胡志明市較為適合投資,因為該城市包含金融、商業及工廠區,住宿及租賃需求旺盛,而其他地區以旅游業為主,長期租賃需求較少,升值因素亦不多。胡志明市第1郡是其核心商業區(CBD),可當為香港的中環,而鄰近第4郡就如上環,現正由過往舊區改建成新發展區,樓價比第1郡明顯低水,僅為對方的一半,未來有可觀升值空間。

Kingston直言,個人最看好是第4郡,估計區內租金回報約為6厘至8厘(未計稅)。亞洲銀行家俱樂部近年便不時邀請當地發展商撥出單位於香港路演,5月就帶來凱德集團位於胡志明市第4郡新盤「DeLaSol」第一期約100伙,并安排投資者到越南開戶及簽訂正式買賣合約。

如果以樓價計,胡志明市入場門檻不算太低,以「DeLaSol」樓花為例,入場費由180萬元起,而且沒有工作證明,港人原則上是在越南不能做樓按,即是需「真金白銀」畀出180萬元。不過,「DeLaSol」單位實用面積由645至925平方尺,即尺價只有大約二、三千元水平,遠比香港私樓新盤目前約1.3萬至1.7萬元尺價低,屬可接受水平。Kingston另透露,第1郡部分項目尺價約8000元。

新加坡買樓可借七成樓按

就可向銀行借錢買樓方面,新加坡中原地產總經理許大衛指出,泰國與越南情况相若,由於怕「外國人炒貴當地樓」,除非有工作證明或居住證,當地銀行原則上是不貸款予港人買樓。假如真的想做樓按,可考慮新加坡,當地有不少國際銀行,都可向非新加坡籍人士提供樓按,一般最高達七成,息口由1.8厘至2厘。「當然,新加坡樓價亦比泰國高很多,泰國最低幾十萬元可上車,新加坡動輒要百幾萬元起」。

許大衛另指,新加坡與泰國樓市近來走勢是截然不同,受樓市措施影響,新加坡樓價低迷一段時間,今年才算開始「恢復元氣」,出現小幅升勢。泰國近年頗受海外買家寵愛,每年有高單位數升幅,首都曼谷升幅較大。租金回報(未計稅)方面,泰國一般有5厘,新加坡約3厘。

宜在路演新盤尋寶

就港人海外投資置業渠道,Kingston指出,越南過去是不允許外籍人士用私人身份投資當地物業,該國2015年實施的《住房法》修正案,才解除部分海外人士在越南置業限制,意味當地投資物業市場仍屬開放初期。綜合而言,海外人士要投資越南物業,暫限於一手私人住宅,二手物業只能售予越南籍人士,因此港人在香港路演的越南新盤尋求投資目標,最為慳時慳力。

許大衛則強調,地產代理監管局去年收緊了海外樓盤監管,今年4月1日起,按照新安排,發展商在香港所銷售海外樓盤,只能是樓花,不能是現樓,而且相關地產代理須作賣方及樓盤盡職調查,包括確定樓花是否存在等,令港人購買海外樓盤得到保障。他認為,相比購買「不知點來」的單位,向代理購買海外樓盤,會較為合理。

此外,值得一提的是,港人於泰國置業有幾點要注意。首先,當填寫并提交申購泰國物業的表格,就要開始簽約及支付款項,一般而言,個多月便需支付樓價約30%。同時,業主須親身到泰國的銀行開戶口,買樓款項一定要匯到業主泰國本地銀行戶口,款項入帳后,到當地銀行開匯款證明,并於過戶前一日去銀行開買樓支票。最后買家帶同護照、銀行匯款證明、支票到當地土地廳過戶。


【小貼士】投資置業不等於炒樓

投資置業不等於炒樓,有意投資海外住宅的讀者要謹記,炒樓是一種投機活動,轉手就知賺定蝕,投資住宅更多是一種長期資產配置,最終是否投資成功,除了樓價升跌,還要看租金回報及匯率兌換。因而,投資者亦要考慮如何收租及匯款問題。

首先,談談收租方面,上文提及的東南亞三國新盤近年不時來港作展銷,有關發展商及代理早明解港人投資習慣,不少會提供「代客收租」的服務,即是可替投資客收取租金及管理單位,并繳交有關稅項。當中,繳交稅項是十分重要,一般未有交稅的租金收入是不能匯出當地,甚至會遭政府追稅,因此「怕麻煩」的投資者考慮投資海外樓盤時,要注意賣方會否提供有關服務。

找租客方面,大部分「代客收租」服務都包括找租客,但在科技越見發達的今日,投資者亦可選擇在網上尋找租客,再同「代客收租」公司交接鎖匙。據越南當地代理介紹,當地部分新盤更已引入智能家居技術,業主可用手機發出「電子鎖匙」畀租客,租客便可入住,并可用智能系統監測租客是否有損壞單位。

至於匯款方面,東南亞國家普遍沒有太過嚴厲外匯管制,只要跟足手續在當地開戶,提供了明確而合法資金來源,大部分國家都可以自由將租金或賣樓收入匯返香港。不過,重申一次,如果有關收入沒有在當地交稅,有機會受到限制。就越南、新加坡及泰國而言,買賣物業稅率都屬簡單及不高,起碼不及海外人士在香港買樓的15%印花稅水平。

此外,就炒樓行為,類似香港有額外印花稅收費(SSD),新加坡亦會向買下一年內就轉售的物業收取額外印花稅,而海外人士相關稅率高達18%,用意是加大海外人士在新加坡炒賣物業的成本。越南及泰國則暫未有類似稅項,有越南當地代理更笑言「港人其實可在越南『摸貨』,即是在未畀大部分樓價前就以更高價賣出單位」。曾浩榮 

 
(來源: 香港商报) 編輯: 吴梓泳