投資東南亞物業有法
越南租金回報高見8厘
香港樓價越來越貴，昨日一伙不足500平方尺二手公屋單位都售600萬元(已補地價)。如此之高的樓價也令投資者擔心風險。事實上，港人可向海外尋找投資機會，如泰國、越南和新加坡等東南亞國家十分歡迎海外人士置業，不用200萬元就可入場。尤其是越南，該國早幾年才開放外籍人士置業限制，加上「一帶一路」概念，絕對稱得上投資新寵。據業界人士透露，部分地區租金回報約8厘；而泰國新加坡一般約為3厘至5厘。香港商報記者 曾浩榮
越南胡志明市有升值潜力
越南政府在2015年頒布新的房屋法，允許外國人購買越南房產，當地樓價便開始攀升，其中胡志明市升幅較河內更大。小記早前走訪越南，發現當地經濟發展迅速，尤其是胡志明市，吸引了很多外商進駐。
亞洲銀行家俱樂部行政總裁賴遠方(KingstonLai)接受本報訪問時指出，越南胡志明市較為適合投資，因為該城市包含金融、商業及工廠區，住宿及租賃需求旺盛，而其他地區以旅游業為主，長期租賃需求較少，升值因素亦不多。胡志明市第1郡是其核心商業區(CBD)，可當為香港的中環，而鄰近第4郡就如上環，現正由過往舊區改建成新發展區，樓價比第1郡明顯低水，僅為對方的一半，未來有可觀升值空間。
Kingston直言，個人最看好是第4郡，估計區內租金回報約為6厘至8厘(未計稅)。亞洲銀行家俱樂部近年便不時邀請當地發展商撥出單位於香港路演，5月就帶來凱德集團位於胡志明市第4郡新盤「DeLaSol」第一期約100伙，并安排投資者到越南開戶及簽訂正式買賣合約。
如果以樓價計，胡志明市入場門檻不算太低，以「DeLaSol」樓花為例，入場費由180萬元起，而且沒有工作證明，港人原則上是在越南不能做樓按，即是需「真金白銀」畀出180萬元。不過，「DeLaSol」單位實用面積由645至925平方尺，即尺價只有大約二、三千元水平，遠比香港私樓新盤目前約1.3萬至1.7萬元尺價低，屬可接受水平。Kingston另透露，第1郡部分項目尺價約8000元。
新加坡買樓可借七成樓按
就可向銀行借錢買樓方面，新加坡中原地產總經理許大衛指出，泰國與越南情况相若，由於怕「外國人炒貴當地樓」，除非有工作證明或居住證，當地銀行原則上是不貸款予港人買樓。假如真的想做樓按，可考慮新加坡，當地有不少國際銀行，都可向非新加坡籍人士提供樓按，一般最高達七成，息口由1.8厘至2厘。「當然，新加坡樓價亦比泰國高很多，泰國最低幾十萬元可上車，新加坡動輒要百幾萬元起」。
許大衛另指，新加坡與泰國樓市近來走勢是截然不同，受樓市措施影響，新加坡樓價低迷一段時間，今年才算開始「恢復元氣」，出現小幅升勢。泰國近年頗受海外買家寵愛，每年有高單位數升幅，首都曼谷升幅較大。租金回報(未計稅)方面，泰國一般有5厘，新加坡約3厘。
宜在路演新盤尋寶
就港人海外投資置業渠道，Kingston指出，越南過去是不允許外籍人士用私人身份投資當地物業，該國2015年實施的《住房法》修正案，才解除部分海外人士在越南置業限制，意味當地投資物業市場仍屬開放初期。綜合而言，海外人士要投資越南物業，暫限於一手私人住宅，二手物業只能售予越南籍人士，因此港人在香港路演的越南新盤尋求投資目標，最為慳時慳力。
許大衛則強調，地產代理監管局去年收緊了海外樓盤監管，今年4月1日起，按照新安排，發展商在香港所銷售海外樓盤，只能是樓花，不能是現樓，而且相關地產代理須作賣方及樓盤盡職調查，包括確定樓花是否存在等，令港人購買海外樓盤得到保障。他認為，相比購買「不知點來」的單位，向代理購買海外樓盤，會較為合理。
此外，值得一提的是，港人於泰國置業有幾點要注意。首先，當填寫并提交申購泰國物業的表格，就要開始簽約及支付款項，一般而言，個多月便需支付樓價約30%。同時，業主須親身到泰國的銀行開戶口，買樓款項一定要匯到業主泰國本地銀行戶口，款項入帳后，到當地銀行開匯款證明，并於過戶前一日去銀行開買樓支票。最后買家帶同護照、銀行匯款證明、支票到當地土地廳過戶。
【小貼士】投資置業不等於炒樓
投資置業不等於炒樓，有意投資海外住宅的讀者要謹記，炒樓是一種投機活動，轉手就知賺定蝕，投資住宅更多是一種長期資產配置，最終是否投資成功，除了樓價升跌，還要看租金回報及匯率兌換。因而，投資者亦要考慮如何收租及匯款問題。
首先，談談收租方面，上文提及的東南亞三國新盤近年不時來港作展銷，有關發展商及代理早明解港人投資習慣，不少會提供「代客收租」的服務，即是可替投資客收取租金及管理單位，并繳交有關稅項。當中，繳交稅項是十分重要，一般未有交稅的租金收入是不能匯出當地，甚至會遭政府追稅，因此「怕麻煩」的投資者考慮投資海外樓盤時，要注意賣方會否提供有關服務。
找租客方面，大部分「代客收租」服務都包括找租客，但在科技越見發達的今日，投資者亦可選擇在網上尋找租客，再同「代客收租」公司交接鎖匙。據越南當地代理介紹，當地部分新盤更已引入智能家居技術，業主可用手機發出「電子鎖匙」畀租客，租客便可入住，并可用智能系統監測租客是否有損壞單位。
至於匯款方面，東南亞國家普遍沒有太過嚴厲外匯管制，只要跟足手續在當地開戶，提供了明確而合法資金來源，大部分國家都可以自由將租金或賣樓收入匯返香港。不過，重申一次，如果有關收入沒有在當地交稅，有機會受到限制。就越南、新加坡及泰國而言，買賣物業稅率都屬簡單及不高，起碼不及海外人士在香港買樓的15%印花稅水平。
此外，就炒樓行為，類似香港有額外印花稅收費(SSD)，新加坡亦會向買下一年內就轉售的物業收取額外印花稅，而海外人士相關稅率高達18%，用意是加大海外人士在新加坡炒賣物業的成本。越南及泰國則暫未有類似稅項，有越南當地代理更笑言「港人其實可在越南『摸貨』，即是在未畀大部分樓價前就以更高價賣出單位」。曾浩榮
