當前內地房地產企業分化顯著，行業呈現強者恒強，弱者出局的局面。在去槓桿的大背景下，許多中小企業可能會消失。因此，千億元將成為房企規模增長的分水嶺。目前看來，短期房地產市場降溫不可逆轉，降溫時長可能遠超以往，需要房企通過精準投資布局，以發展的眼光面對行業的新形勢。我們以冲千億、拼萬億的典型房企為樣本，剖析其在冲刺規模時布局的「道與術」。
上半年，金融收緊趨勢未變，城市調控不斷加碼，融資難、資金緊是所有房企面臨的最大問題，并充分反映在投資拿地上。
第一，土地資源向資金充足的規模房企傾斜。與銷售金額集中度越來越高保持一致，在新增土地貨值中，銷售前十房企仍保持絕對優勢，占據半壁江山。利用土儲擴大規模、通過規模刺激拿地的良性循環促使強者恒強的局面持續發酵。
第二，整體拿地節奏略有放緩，但不同梯隊房企投資節奏、力度分化顯著。第一梯隊（1000億元以上）整體拿地節奏有所放緩。上半年業績超過千億的7家企業拿地銷售比均不足去年行業水平，整體拿地節奏趨於緩慢。第二梯隊（500億至1000億元）拿地分化最為顯著、競爭最為激烈，且城市布局上也差异頗大。雖然部分企業拿地銷售比較去年有所下降，但今年拿地銷售比仍遠高於行業和梯隊平均值。第三梯隊（500億元以下）黑馬頻現涌現，例如卓越、中駿在持續充實土儲上領先一步。但是相較前兩個梯隊而言，第三梯隊整體投資力度受銷售情况影響較大，只有少數企業上半年拿地較為積極。
總的來說，在冲刺規模的路上，不同企業采取的布局策略雖不盡相同，但精準投資、保證現金流是多數房企的共識。碧桂園恒大扎根三四線第一梯隊中，碧桂園(2007)和恒大(3333)在布局策略上較為相同，都是以三四線為主。憑借土地儲備「量大、價低」，及此輪三四線行情大爆發，兩家房企業績突飛猛進。
相較而言，碧桂園將更深耕於三四線市場，在高周轉的推動下，從之前的大盤模式，已經轉變成小面積、短平快的操作，這也成為碧桂園「農村包圍城市」打法的重要支撐。
在三四線的選擇上，碧桂園與恒大均下沉較深，範圍更廣。不僅囊括非核心三四線，也加大核心城市周邊縣域城市的布局。一來是搶占市場份額，二來是二三線核心城市地塊溢價較高、需求有限，利潤空間不足所致。
尽管碧桂園、恒大以三四線為主，但對於二線城市的戰略布局仍然高度重視。從二線城市分布來看，碧桂園、恒大不約而同的將聚焦點放在中西部核心城市，兩者中西部土儲均占整個二線建面比例的一半以上，并且投資力度仍在加大。
整體而言，碧桂園和恒大的布局策略大體上可以分為上浮和下沉兩部分。「上浮」即增加一二線的占比，一方面是為了控制風險，做長遠打算；另一方面，三四線市場利潤相對較低、管理運營成本高，難以覆蓋未來長期高增長態勢。「下沉」則是基於三四線大範圍擴張和撒網。憑借融資成本低、和政府良好關系，深入四五六線城市做高周轉和部分改善產品，并迅速搶占市場份額。對於碧桂園和恒大來說，未來布局上將會呈現一、二線和三、四線投資平分的格局。
在行業逐步回歸資源主導的時代，獲得充足的土儲意味着擁有冲擊更高規模的資本。把握周期變化、踩準周期波動、精準布局，意味着冲擊速度更快、效率更高。因此精準投資和選對市場對於冲擊萬億規模的房企來說尤為重要。在資金整體收緊的情况下，保證現金流、搶收業績是下半年的主要任務。對於下半年市場走勢，我們認為，隨着銷售門檻和集中度不斷上升，會倒逼和激發企業繼續擴大土儲、冲刺規模的意願。
易居(中國)企業集團研究總監洪聖奇(逢周三刊出)
