引入市場思維 加快開拓土地
本港樓價屢創新高，市民紛紛抽居屋碰運氣，房委會新一批「白居二」昨舉行攪珠，收逾6萬份申請表，顯示在整體供應量偏低的情况下，競爭格外激烈。千條萬條，說到底還是一個土地供應短缺的問題，政府估算香港長遠短缺至少約1200公頃土地，然而據港大科斯產權研究中心估計，新界有4000多公頃土地的發展潜力未被釋放，說明香港不是沒有土地，只是無法進行有效的開發利用，箇中關鍵，是因為觸及官商合作而被「妖魔化」，令政府顧忌多多寸步難行。而港大提交兩個釋放大量新界私人土地作房屋發展的解決方案「土地區劃整理」及「土地債券」，引入市場思維，為「官商勾結」質疑解套，不失為拋磚引玉，希望政府積極考慮，以快和實效為原則，吸納合理內涵，加速覓地建屋，拿出成績，滿足社會的期望。
當下香港，房屋供不應求矛盾極之嚴峻，愈來愈多人要蝸居浻房，公屋輪候時間愈來愈長，凸顯應對問題已刻不容緩。政府扭盡六壬，包括推動土地供應大辯論等，希望憑此冲開阻礙，想方設法拓地建屋，當中，本港各大發展商持有的新界農地，乃現成的選擇，公私營合作模式是較佳方式，且見效頗快。香港研究協會調查顯示，逾七成受訪巿民支持發展棕地或利用發展的農地儲備解決土地短缺的問題。問題是，農地改變用途成為住宅涉及多重手續，一旦動用巨額公帑收地，有可能惹來利益輸送爭議，政府極易被扣上「明益發展商」的帽子，此「緊箍咒」令相關工作的推動陷入遲滯。
怎麼繞過障礙，打破僵局？港大科斯產權研究中心提出兩建議，一是「土地區劃整理」，私人土地業權人自願向政府交出其所持土地，經過綜合規劃，及預留一定比例作興建公屋、道路、基建、公園等公共設施，而發展商上繳一定比例的「發展商責任」土地之后，才獲批一幅在原區重新規劃且較優質的土地作為交換，亦須符合現有審批機制，并補足地價。二是推出「土地債券」，地債能在公開交易平台自由轉讓，持有人可用以換取特區政府的其他土地，或將來開辟的新土地包括填海地，以未來新地來換取短期內可發展土地。這些建議給政府帶來啟示，因為該設想的核心在於通過市場化運作，為各持份者搭建溝通交易平台，并提供足夠誘因，讓新界私人土地業權人交出土地供政府發展，兼顧大小業權人的權益，達致釋放土地發展潜能，增加房屋供應的多贏局面；而將一切公開化、透明化，亦有利於促進客觀理性討論，減少情緒性爭拗，擺脫類似「官商鄉黑」之類猜忌的羈絆，無疑是合適的做法，相信對開發新界土地有一定幫助，值得政府研究和考慮。
與過往社會各界在土地供應問題上總是陷入嚴重爭論相比，香港現今出現了一些積極變化，更願意以開放包容和務實的態度，集思廣益，提出具建設性的建議，掃清發展土地的障礙，顯示房屋問題并非無解。政府須順應市民殷切的住屋需求，以創新思維和策略，科學的態度及嚴謹的作風，匯總各種切實可行的建議，打破掣肘，令大規模拓地盡快展開。
香港商報評論員周武輝
