港大倡「區劃整理」推「地債」
加快新界釋放逾4000公頃私人土地
【香港商報訊】實習記者黃馳瀚報道：香港大學科斯產權研究中心昨日宣布將向特區政府提交報告，建議通過「土地區劃整理」及「土地債券」兩個方案，加快新界逾4000公頃私人土地的流轉及發展。兩方案可用誘因吸引新界土地業權人士自願交出土地，供政府發展，同時避開《收回土地條例》限制，減少爭議及官司所費時間。
重劃土地創造合併價值
研究中心稱，「土地區劃整理」是曾被聯合國及世界銀行倡議的土地交換機制，在日本、韓國、西班牙、以色列等地均被采納為開發市區用地的政策，日本約37萬公頃市區土地、韓國首爾一半的土地都是通過土地重整而來。
在「區劃整理」方案下，私人土地業權人可自願向政府交出其持有的土地，政府接收上繳的土地后可合併已有的官地，經過綜合規劃及預留部分土地予公共建設用途后，取得大量土地作房屋用途。當私人土地業權人交出一定比例的「發展商責任」土地，可獲批一幅經重新規劃、價值較高的原區土地作為交換。在此機制之下，發展項目的發起人可以是政府、持大比例業權的人士或持小比例業權的居民，但都需預備一份各持份者都同意的「土地區劃重整圖」，加上發展項目必須符合現有審批過程，補地價后方可開展。
港大房地產及建設系副教授蔡鴻達指，此方案目的在於將業權零散、未被充分使用的土地重新規劃，創造較高的合併價值，再將重新發展后的經濟增益分配予原有土地持有人，有效平衡土地業權人、原有社區、社會整體的利益，達致三贏局面。他表示，此方案一方面免除利用《收回土地條例》引起的爭端，另一方面可回應不少新界土地持有人希望共享經濟成果的訴求，由於不涉及新法規，亦無須通過立法程序。他預計若應用新方案，1000公頃的新界私人土地可提供不少於30萬個500尺新建房屋單位，若將當中的100公頃用作興建公屋，預計可提供約7.6萬個公屋單位，相當於截至去年尾公屋輪候冊約一半的申請數目。
「地債」有升跌可買賣
同時，研究中心亦提出「土地債券」(Land bon-d，簡稱「地債」)概念，即政府可發行地債，收回合適的私人土地，包括棕地、原居民的祖堂地、镕置農地等，回收的土地經過重新規劃后，再以市場機制贖回地債。地債列明可發展樓面面積及當時的票面值，其價值與可發展權益挂恥。原有的土地持有人日后可利用地債競投面積相若的政府新土地，亦可按市價在市場上自由轉讓，故此，其他投資者可從市場購入地債加上現金溢價參與新土地的競投。研究小組相信，引入具競爭性及高透明度市場機制，可釋除市民對於地債持有人圍標，以及官商勾結的疑慮。
港大房地產及建設系主任鄒廣榮表示，以往做法多由政府先計劃好詳細的社區發展藍圖后才進行收地，而新方案不同於以往「甲/乙種換地權益書」的地方在於，業權人要先交出土地，政府才考慮如何運用，由於不會預先知道土地的未來發展用途，相信不會出現利益輸送問題。他還稱，方案沒有侵犯《基本法》對私有產權的保障，省卻收地爭端的官司費用，同時讓大量持有零碎私人土地的業權人有機會參與大規模的重建項目，共同發展，共享成果。他強調，「土地債券」之名只是方便公眾理解，并非一般有穩定投資回報的債券，實際上是一種發展權益的真實期權，隨着市場波動可升可跌，但不擔心會因炒賣而令樓價上升。
研究中心稱，最終方案的細節（包括「發展商責任」土地的上繳比例、設立統籌部門的必要、開展項目時最少的持份比例等）正在多方討論中，計劃9月份可將報告提交予土地供應專責小組。
謝偉銓建議改善資助房屋抽籤機制
【香港商報訊】記者馮煒強報道：本港「土地大辯論」正在開展，建築、測量、都市規劃及園境界立法會議員謝偉銓認為現行資助房屋的抽籤機制有改善空間，建議為多次不中籤者提高中籤比率，換言之，市民不中籤次數愈多，其往后中籤機會則愈大。同時，他還建議政府重新檢視資助出售房屋的置業階梯，供不同入息組別的巿民分流申請。
昨日，謝偉銓與傳媒茶敘時表示，目前公屋設有輪候時間表，而資助房屋同樣需求殷切，惟全靠運氣，「有人可能抽十年都未中」。因此，他建議政府檢討抽籤制度，考慮為多次不中籤者提高中籤比率，以至大約估算最長可於何時抽到。
謝偉銓指，政府先后推出多種資助出售房屋計劃，包括新居屋、白居二、綠置居及港人首置上車盤等，但其單位質素分別不大，申請入息範圍重疊，因此每有單位推出，所有類別的合資格人士都蜂擁入表抽籤，人為制造數十倍超額認購現象。為此，他建議政府檢討及重整有關置業階梯，針對屋苑位置、鄰近配套、單位質素等清晰區分不同類別的資助出售房屋，供不同入息組別的巿民分流申請。
政府提出選項時要敢作承諾
對於政府降低資助房屋售價，謝偉銓重申應收緊轉售限制以防止炒賣，甚至全面禁止轉售私人巿場，只能由政府或房委會回購，避免中籤者因增加公帑資助而更加得益，對不中籤者更不公道。
至於填海、發展郊野公園邊陲等選項，他認為政府在提出有關選項的同時，更應大膽作出承諾，如市民支持填海，政府可否承諾在若干年后市民可上樓。政府在宣傳「土地大辯論」時，無論是公共房屋、資助房屋及私人房屋等均可多作承諾，讓市民感受到當中益處。
至於以公私營合作模式興建房屋，謝偉銓建議可就此設立一個獨立委員會負責審視，增加委員會透明度，讓所有討論在陽光下進行，減低市民有關官商勾結的憂慮。
問卷調查
逾七成市民撐拓棕地農地
【香港商報訊】記者周偉立報道：就正在進行的「土地大辯論」，香港研究協會昨公布一項調查結果顯示，逾七成民徏支持拓棕地、農地及新發展區，另有半數市民盼引收地條例拓農地。同時，該協會負責人促請土地供應專責小組把握餘下時間，盡最大努力引導公眾理性討論土地供應選項，務求達致最大共識，加快開拓土地，以解土地短缺之急。
上述調查於7月17至25日進行，成功訪問1073名18歲或以上市民。調查結果顯示，對於大部分土地供應選項，持「贊成」態度的市民較多，顯示市民傾向以多管齊下方法增加土地供應。其中，有逾七成受訪者「贊成」發展棕地（贊成净值：+65%）、在新界發展更多新發展區（净值：+64%）及利用發展商農地儲備（净值：+58%）。另外，市民較多傾向「不贊成」填平部分船灣淡水湖作新市鎮發展（净值：-31%），及搬遷或整合占地較大的康樂設施（净值：-8%）。
當問及若政府利用發展商的農地儲備應采用哪種方式作發展時，半數受訪者表示政府應「引用《收回土地條例》」，表示應「采用公私營合作模式」的則占二成七。這反映市民普遍希望政府主動收回農地作土地發展。
調查亦涉及哪些因素會影響不同土地供應選項的立場，大多數受訪者選擇「生態環境」（30%），其次為「土地發展規模」（21%），第三為「技術可行性」（14%）。
對於香港需花多少年時間才能紓緩土地短缺問題，多數受訪者認為需要「10至19年」（30%），其次為「5至9年」（24%），最后為「永遠不能紓緩」（17%）。合共有四分之三的受訪者認為，香港仍需花5年以上才能紓緩土地短缺問題，反映出多數市民認為短期內香港覓地仍困難重重。
