房地產稅加快推進受影響人口可達1.44億

7月16日，統計局發言人毛盛勇表示，將會加快房地產稅相關政策舉措的推進，促進市場平穩健康發展。統計局的這一發言從側面說明「推進房地產稅」落地一事已經形成共識，加速落地一事勢在必行。未來房地產稅的推行，一方面可對市場調控產生一定作用，另一方面也可增加財政收入、降低對土地出讓的依賴程度，符合地方政府財稅改革的調控方向。

必要性：稅收來源更多元化

房地產稅的出台可以改變政府稅收來源結構，有助降低財政對土地收入的依賴。目前內地土地市場的收入持續大幅度上升，佔財政收入比例的九成以上，且土地成交量仍在持續增長，地方財政仍舊十分依賴土地收入。這可能導致兩種樓市走向：一種是在購買需求和購買力足以支撐的情況下，商品住宅價格的水漲船高，價格持續攀升（一二線常見）；另一種情況是購買需求及購買力不足，大量土地成交後開工建設進度緩慢，最終形成鬼城或爛尾樓（三四線常見）。

在這樣的情況下，推進房地產稅的出台，會使政府稅收來源更加多元化，雖然並不能完全取代土地收入，但對降低目前財政對土地收入的依賴，以及各能級城市的房地產市場平穩發展還是有一定意義的。

關注點：實行差異化稅率

制定差異化稅率是令使房地產稅變得真正行之有效的關鍵，這也符合稅收對居民收入再分配的調控目標。差異化稅率也就是依據各地房地產市場的不同情況，制定「因城施策」的不同房地產稅稅率。

從美國、日本等幾個國家的徵收房地產稅的計稅方式來看，各國對於徵收房產稅的共識在於：以評估的市場價值作為稅基，按基本情況的不同確定差異化的稅率，基本上能夠做到「富人多徵、窮人少徵」以達到相對的公平。因此內地在房產稅的推行中，也不應當「一刀切」地推行，未來將會落地實施的房地產稅對比現在重慶和上海的試點將會更加嚴格和全面，差異化稅率的實行有望提高房產稅收入在總稅收的比例，對市場成交的量、價也會有更顯著的影響，達到調節市場、對居民收入再分配、降低土地財政依賴的目標。

影響力：可達1.44億人口

若以人均住房面積60平方米以上起徵房地產稅，涉及的人口規模已達到1.44億人，而為減輕人均稅收壓力，未來的徵收範圍還會擴大。

從試點城市重慶和上海的徵稅細則來看，這兩個試點城市房產稅開徵的主要對象，均是人均住房面積大於60平方米的居民家庭，而2015年全國1%人口抽樣調查資料顯示，城鎮合計有共有17.7%的戶數人均住房面積在60平方米以上。假如將試點城市的標準普及至全國，則涉及的人口規模達到1.44億人（按照2017年城鎮常住人口8.1億人計算），影響人群數量已經非常廣泛。

但相比每年5萬億元(人民幣，下同)（以2017年土地收入52059億元為例）規模的土地出讓收入而言，如果房產稅的徵收要達到跟土地出讓收入同樣規模水平，則這1.44億繳稅人口每年人均繳納的房產稅費要達到3.6萬元人民幣，稅費的負擔還是非常重的。因此若要在地方財政收入上達到足夠的替代效應，未來房產稅徵收比例和範圍還是要遠遠高於上海、重慶的現行標準，影響人群數量還會擴大。

總的來說，推行房產稅的短期目標是通過對「持有」的房產進行徵稅，增加持有多套房的成本，來降低投資型購房需求，堅定「房住不炒」的中心思想。從長遠來看，徵收房產稅的積極意義在於降低財政收入對土地的依賴，促進房地產市場平穩運行。但是目前來看，房產稅要完全覆蓋目前土地出讓收入的難度相對較大，地方財政收入的結構性改革依舊任重而道遠。

易居(中國)企業集團研究總監洪聖奇

(逢周二刊出)