港大倡「區劃整理」推「地債」

加快新界釋放逾4000公頃私人土地

【香港商報訊】實習記者黃馳瀚報道：香港大學科斯產權研究中心昨日宣布將向特區政府提交報告，建議通過「土地區劃整理」及「土地債券」兩個方案，加快新界逾4000公頃私人土地的流轉及發展。兩方案可用誘因吸引新界土地業權人士自願交出土地，供政府發展，同時避開《收回土地條例》限制，減少爭議及官司所費時間。

重劃土地創造合併價值

研究中心稱，「土地區劃整理」是曾被聯合國及世界銀行倡議的土地交換機制，在日本、韓國、西班牙、以色列等地均被采納為開發市區用地的政策，日本約37萬公頃市區土地、韓國首爾一半的土地都是通過土地重整而來。

在「區劃整理」方案下，私人土地業權人可自願向政府交出其持有的土地，政府接收上繳的土地后可合併已有的官地，經過綜合規劃及預留部分土地予公共建設用途后，取得大量土地作房屋用途。當私人土地業權人交出一定比例的「發展商責任」土地，可獲批一幅經重新規劃、價值較高的原區土地作為交換。在此機制之下，發展項目的發起人可以是政府、持大比例業權的人士或持小比例業權的居民，但都需預備一份各持份者都同意的「土地區劃重整圖」，加上發展項目必須符合現有審批過程，補地價后方可開展。

港大房地產及建設系副教授蔡鴻達指，此方案目的在於將業權零散、未被充分使用的土地重新規劃，創造較高的合併價值，再將重新發展后的經濟增益分配予原有土地持有人，有效平衡土地業權人、原有社區、社會整體的利益，達致三贏局面。他表示，此方案一方面免除利用《收回土地條例》引起的爭端，另一方面可回應不少新界土地持有人希望共享經濟成果的訴求，由於不涉及新法規，亦無須通過立法程序。他預計若應用新方案，1000公頃的新界私人土地可提供不少於30萬個500尺新建房屋單位，若將當中的100公頃用作興建公屋，預計可提供約7.6萬個公屋單位，相當於截至去年尾公屋輪候冊約一半的申請數目。

「地債」有升跌可買賣

同時，研究中心亦提出「土地債券」(Land bon-d，簡稱「地債」)概念，即政府可發行地債，收回合適的私人土地，包括棕地、原居民的祖堂地、镕置農地等，回收的土地經過重新規劃后，再以市場機制贖回地債。地債列明可發展樓面面積及當時的票面值，其價值與可發展權益挂恥。原有的土地持有人日后可利用地債競投面積相若的政府新土地，亦可按市價在市場上自由轉讓，故此，其他投資者可從市場購入地債加上現金溢價參與新土地的競投。研究小組相信，引入具競爭性及高透明度市場機制，可釋除市民對於地債持有人圍標，以及官商勾結的疑慮。

港大房地產及建設系主任鄒廣榮表示，以往做法多由政府先計劃好詳細的社區發展藍圖后才進行收地，而新方案不同於以往「甲/乙種換地權益書」的地方在於，業權人要先交出土地，政府才考慮如何運用，由於不會預先知道土地的未來發展用途，相信不會出現利益輸送問題。他還稱，方案沒有侵犯《基本法》對私有產權的保障，省卻收地爭端的官司費用，同時讓大量持有零碎私人土地的業權人有機會參與大規模的重建項目，共同發展，共享成果。他強調，「土地債券」之名只是方便公眾理解，并非一般有穩定投資回報的債券，實際上是一種發展權益的真實期權，隨着市場波動可升可跌，但不擔心會因炒賣而令樓價上升。

研究中心稱，最終方案的細節（包括「發展商責任」土地的上繳比例、設立統籌部門的必要、開展項目時最少的持份比例等）正在多方討論中，計劃9月份可將報告提交予土地供應專責小組。