「起動九龍東」發功 第二商業中心漸成形 九龍灣商廈有運行
自從2011年10月港府公布「起動九龍東」計劃以來，觀塘及啟德變化十分明顯，位處兩區之間的九龍灣，相比之下似乎不夠搶眼。但今年5月底九龍灣傲騰廣場全幢約80億元易手「一鳴驚人」，成為今年九龍東、甚至是整個九龍最大宗的商廈成交，據悉買家為包括內地商人張松橋與資本策略等組成的財團。這反映投資者對九龍灣優質物業興趣極濃，可預期現時仍處於「低水」的九龍灣商廈未來還有不少升值空間。
香港商報記者 曾浩榮
由南豐地產發展位於九龍灣臨澤街8號的傲騰廣場，為何吸引投資者垂青呢？仲量聯行香港研究部主管馬安平指出：「傲騰廣場勝在位於九龍灣，坐擁『起動九龍東』計劃的優勢，更十分符合中資企業的喜好，即面對海景。市場正傳出新買家有意拆售項目，一旦成事，隨時是繼中環中心多層樓面拆售後，最矚目拆售活動，相信會吸引眾多中資企業搶購。」
馬安平進一步指出，根據政府規劃，東九龍約40%土地屬商貿地，目前供應集中於九龍灣。由於供應持續顯著增長，東九龍寫字樓空置率一直不低，空置率近年處於10%以上，租金因而橫行，每年只有1%至2%波動。他認為，租金橫行，同時售價拾級而上，反而證明東九龍寫字樓具有吸引力，因為供應多，租金回報率向下，按理是無人想投資。
據仲量聯行最新報告表，今年6月香港整體寫字樓租金按月上升0.9%，上半年租金累升3.6%。當中，中區租金增長表現最強勁，而近期東九龍吸納量明顯回升，令空置率回落至9.9%水平，空置商廈樓面面積約13.79萬平方呎。
事實上，九龍灣作為啟德發展計劃的一部分，近年已逐步全面變身商業社區，吸引更多外區資金湧入，許多投資者陸續在區內物色寫字樓或工廈單位作投資或自用。
九龍灣商廈今年成交更活躍
今年九龍灣商廈成交更趨活躍，根據利嘉閣地產數據，單是今年上半年，區內已錄85宗成交，遠比去年下半年的38宗為多，亦為2012年起動東九龍辦公室成交以來，僅次於2017年上半年的216宗成交的高水平。值得一提的是，2017年上半年九龍灣商廈成交宗數之所以那麼高，主要是因為恒地(012)把旗下工廈巨昇中心翻新活化為寫字樓，並易名為創豪坊，其後分拆出售逾150伙，帶動區內商廈的成交。
利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，九龍灣是東九CBD2(第二商業中心)的核心所在，加上其鄰近正在大規模發展中的啟德新區，與將來舊機埸跑道上的建設可互相發揮作用。日後由九龍灣取道鑽石山前往中環及沙田將更為方便快捷。至於啟德新區的住宅群亦為日後九龍灣CBD2提供了足夠的上班族群，兩區的發展有互動作用，預期九龍灣商廈買賣交易可保持暢旺，而優質商廈價格料續表現硬淨。
區內新商廈相繼落成
九龍灣近年批出5幅商業用地，部分將陸續落成，提供約310多萬平方呎商業樓面，部分樓花期內已獲洽售或洽租。當中規模最大的鴻業街、偉業街與海濱道交界地，由領展(823)及南豐早年投得，將建成兩座相連的甲級商廈海濱匯，基座為商場及停車場，預料最快明年落成。
領展資產管理行政總裁王國龍表示，海濱匯辦公室預租反應熱烈，近半數樓面已獲預先承租，其中金融機構摩根大通更率先租用超過三成樓面，另有數間金融機構及跨國企業已洽租至最後階段，各大企業均選址海濱匯為其香港業務的重要據點。
海濱匯物業樓高23層，可租用面積約90萬平方呎，寫字樓每層面積約5萬平方呎，以每層樓面面積計為近年全新寫字樓項目最大樓面之一。九龍灣投資潛力優厚，不少大型企業及國際品牌的總部都在九龍灣駐紮基地，其商業形象自然提升，成為跨國企業總部集中地。
早前九龍企業廣場一期一座便獲資深投資者大手購入全層，現於市場放租放售，分別為呎租25元及呎售9818元。當中以九龍灣臨樂街19號南豐商業中心為區內估值偏低的商廈，投資者或用家追落後趁機入市，今年內已錄11宗成交，呎價6203至7300元。
投資者大手搶購區內商廈
另一幅由太古地產(1972)投得的宏照道及臨利街交界商廈，前年以65.3億元轉售樓花予金利豐(1031)行政總裁朱李月華等，呎價約1.17萬元。至於信置(083)、億京及資本策略(497)等的祥業街、常怡道和偉業街交界地皮，則計劃興建1幢29層高商廈，提供寫字樓、食肆和商店等，估計最快於2至3年內落成。
隨九龍灣及觀塘一帶的商貿轉型漸成熟，區內傳統工業用途規劃的行人設施或未能配合發展步伐，起動九龍東辦事處去年提出中長期規劃研究報告，建議增建10條行人天橋及隧道，連接多項新商廈至港鐵站，並延伸至海濱區等。
此外，今年4月，高銀金融(530)以56.08億元，向大股東潘蘇通購入九龍灣高銀金融國際中心40%權益及增購九龍灣高銀國際中心權益後，令高銀金融成為以收租、酒店及飲品業務為主，並退出地產發展業務。早前高銀集團持有的九龍灣宏泰道7號，獲批建1幢22層高的商廈，樓面涉40.3萬方呎。
九龍灣有「軌」幫
在香港樓市，若鄰近鐵路網絡絕對是市場寵兒，不少地區的物業一旦有鐵路開通，區內樓價必定明顯上揚，少則百分之十幾，多則升幾倍。九龍灣雖然已有地鐵站，但政府2015年起研究興建環保連接系統，曾料最快2023年開通，屆時啟德、觀塘及九龍灣三區便會有新鐵路「打通」，連成一體。
發展局局長黃偉綸今年7月書面答覆立法會議員時透露，由於市民對九龍東環保連接系統最適合使用的環保交通模式及走線意見紛紜，因此需要較多時間、分兩階段進行詳細可行性研究。現正進行的第二階段研究則會探討環保連接系統方案，包括系統的覆蓋範圍、走線及車站位置等，並進行相關的技術評估以確定方案是否可行。目標是在2018年完成這研究，隨後將考慮環保連接系統項目的未來路向。
交通便利推動樓價上升
鐵路效應在港絕對不是空口說話。仲量聯行一份研究報告指出，自發展觀塘線延線於2009年11月刊登憲報後，黃埔及何文田的樓價於2016年開車時已分別上升95%及80%，升幅高於整體樓價同期錄得的61%升幅。仲量聯行並指出，何文田樓價升幅稍遜黃埔，主要原因是新建的港鐵站距離區內私人住宅群較遠，可見鐵路效應的威力。
