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香港商報

當以房養老遇上房住不炒
2018年 08月 13日 01:13    香港商报
 

  上周,中國銀保監表示,在全國範圍開展老年人住房反向抵押養老保險(以下簡稱「以房養老保險」)的試點,以滿足差異化、多樣化的養老保障需求。

  筆者簡單介紹原理如下:

  1)房產歸你(產權不變):老年人將房產抵押給保險公司後,可繼續住在原有房屋,並按照約定條件領取養老保險金直至身故;房產所有權歸屬老年人。

  2)現金歸你(養老金月付):老人在生存期間繼續擁有房屋佔有、使用、收益和經抵押權人同意的處分權直至去世。

  3)處置權你選(贖回與否):老人百年歸老後,其繼承人享有優先贖回權,可以選擇償還保險公司相關費用贖回房屋;如繼承人不選擇贖回,則保險公司對房產再進行處置,處置所得優先償還保險公司相關費用,如有剩餘歸屬繼承人。

  盤活固定資產

  抵押房產換取現金,是有可取之處的。北上廣深的獨生子女家庭,老一輩年紀通常在60至70歲。每一個家庭在30年左右,在爺爺奶奶外公外婆百年歸老後,至少多出兩套房產需要處置。按照「房住不炒」的調控思路,並不鼓勵大家囤房。如果未來,房價趨於穩定,每年增幅和CPI持平(全國居民消費價格指數),那麼投資熱度一定會冷卻。而房產稅及遺產稅增加了居民持有房產的成本,那麼一定有相當比例的家庭希望減持房產。

  保險公司現在提供你多一個選擇,就是抵押房產換現金,提高老年人的生活質量,盤活家庭的現金流。你不必現在決定是否要將房產賣給保險公司,但是當你想賣的時候,你的房子有了接盤俠。

  解決婚房難題

  這種模式也特別適合那些收入較低,但名下住房價值較高的家庭,比如市中心老小破的三代同堂。對於他們來說,是擁護「房住不炒」,甚至盼望房價下跌的,但是手上沒有足夠多的資金來改善居住條件。

  打個比方,第二代要結婚,但是家裏只有一套房子。與其祖孫三代一個屋簷下,不如將房產抵押給保險公司,重新配置家庭資源:老人拿了現金去住護理條件更好的養老院,或者老年公寓;原有房產留給子女做婚房,給大家營造更有質量的生活。

  法律道德有阻力

  中國人素來愛買磚頭,將房產證作為傳家寶。「以房養老」將房屋處置權轉移給保險公司,較難符合中國人的傳統觀念;其次,內地規定住宅的產權以70年為限,70年產權到期之後房屋歸誰?這個問題不解決,誰接盤都是燙手山芋。

  初衷雖好,但是實際操作起來,在房地產、金融、財稅、司法等多個領域還存在許多不確定性。比如,房產價值是決定保單價值一個很重要的衡量標準,但萬一房產價值下跌,不足以支付養老金,保單是否會提前終止。除了風險管理的可控性,我們也期待法律法規的進一步健全和業務流程管理的標準化。

  除了以上法律問題,新的價值觀也在接受挑戰。壯年借錢買房,老年換錢養老,忙了一輩子,不帶走一片房產。這樣的模式,你能接受嗎?

  李逸嘉

  (逢周一刊出)

  

 
(來源: 香港商报网) 編輯: 罗强