上周，中國銀保監表示，在全國範圍開展老年人住房反向抵押養老保險（以下簡稱「以房養老保險」）的試點，以滿足差異化、多樣化的養老保障需求。
筆者簡單介紹原理如下：
1）房產歸你（產權不變）：老年人將房產抵押給保險公司後，可繼續住在原有房屋，並按照約定條件領取養老保險金直至身故；房產所有權歸屬老年人。
2）現金歸你（養老金月付）：老人在生存期間繼續擁有房屋佔有、使用、收益和經抵押權人同意的處分權直至去世。
3）處置權你選（贖回與否）：老人百年歸老後，其繼承人享有優先贖回權，可以選擇償還保險公司相關費用贖回房屋；如繼承人不選擇贖回，則保險公司對房產再進行處置，處置所得優先償還保險公司相關費用，如有剩餘歸屬繼承人。
盤活固定資產
抵押房產換取現金，是有可取之處的。北上廣深的獨生子女家庭，老一輩年紀通常在60至70歲。每一個家庭在30年左右，在爺爺奶奶外公外婆百年歸老後，至少多出兩套房產需要處置。按照「房住不炒」的調控思路，並不鼓勵大家囤房。如果未來，房價趨於穩定，每年增幅和CPI持平(全國居民消費價格指數)，那麼投資熱度一定會冷卻。而房產稅及遺產稅增加了居民持有房產的成本，那麼一定有相當比例的家庭希望減持房產。
保險公司現在提供你多一個選擇，就是抵押房產換現金，提高老年人的生活質量，盤活家庭的現金流。你不必現在決定是否要將房產賣給保險公司，但是當你想賣的時候，你的房子有了接盤俠。
解決婚房難題
這種模式也特別適合那些收入較低，但名下住房價值較高的家庭，比如市中心老小破的三代同堂。對於他們來說，是擁護「房住不炒」，甚至盼望房價下跌的，但是手上沒有足夠多的資金來改善居住條件。
打個比方，第二代要結婚，但是家裏只有一套房子。與其祖孫三代一個屋簷下，不如將房產抵押給保險公司，重新配置家庭資源：老人拿了現金去住護理條件更好的養老院，或者老年公寓；原有房產留給子女做婚房，給大家營造更有質量的生活。
法律道德有阻力
中國人素來愛買磚頭，將房產證作為傳家寶。「以房養老」將房屋處置權轉移給保險公司，較難符合中國人的傳統觀念；其次，內地規定住宅的產權以70年為限，70年產權到期之後房屋歸誰？這個問題不解決，誰接盤都是燙手山芋。
初衷雖好，但是實際操作起來，在房地產、金融、財稅、司法等多個領域還存在許多不確定性。比如，房產價值是決定保單價值一個很重要的衡量標準，但萬一房產價值下跌，不足以支付養老金，保單是否會提前終止。除了風險管理的可控性，我們也期待法律法規的進一步健全和業務流程管理的標準化。
除了以上法律問題，新的價值觀也在接受挑戰。壯年借錢買房，老年換錢養老，忙了一輩子，不帶走一片房產。這樣的模式，你能接受嗎？
李逸嘉
(逢周一刊出)
