社區商業新風口房企出奇制勝

　　社區商業的定義及物業形式

　　社區商業，顧名思義，就是以社區作為屬地範圍，以社區居民作為服務對象，以便民、利民、滿足居民綜合消費需求為目標的屬地型商業模式。按照社區商業的物業形態來分，主要可以將社區商業的形式分為社區底商、社區商業內街及社區商業中心三種類型。

　　一般而言，傳統的住宅小區和規模較小的小區的社區商業以社區底商居多，這種方式形式較為簡單、靈活，但管理上稍顯缺乏，對住宅環境影響較大。規模較大的小區則以獨立的商業建築形式為主，這種方式投入較大，但便於運營管理，對住宅影響較小。目前，新建的居住區所配建的社區商業則大多選擇結合前兩者，形成社區商業步行街或者社區商業中心，通過統一的運營管理，形成效益最大化，突出產品優勢。

　　總而言之，社區商業更加貼近居民的日常生活且形式較為靈活，可以根據外部環境及自身的內在需求來進行改變，從而能夠更好地適應市場環境的變化，降低了開發的風險。

　　社區商業發展潛力巨大

　　內地的城鎮化進程正在高速推進，更多的新社區正在不斷湧現，社區商業在未來發展上大有可為。政策方面，國家對於社區商業持鼓勵態度，近兩年在土地、資金、創新發展等方面，都陸續出臺了一系列支持政策。居民消費需求方面，隨社會的升級發展，人們對社區商業的要求也將越來越高，未來的社區商業仍將不斷變化，並呈現出三大趨勢：

　　第一，社區商業在業態上將會增加專而全，足以覆蓋周邊居民的衣食住行等日常消費需求。第二，除了周邊業主的日常基礎需求，未來社區商業將會更多關注消費者的精神消費，滿足情感需求；社區商業也會因地制宜，向主題化、特色化的方向發展。第三，未來社區商業與互聯網的關係也將更加緊密，各種新型技術的應用，讓社區商業對市場變化更加敏銳，且能夠牢牢把握市場風向，從而挖掘潛在的市場商機。

　　房企不斷完善社區商業體系

　　隨純住宅開發模式「天花板」臨近，大型購物中心趨向飽和等情況下，不少房企都將目光投向了社區商業。據不完全統計，目前提出了社區商業產品線的房企共有24家，其中規模在TOP 50內的共有17家，佔比達到了34%。在前十強房企中，則有多達6家房企明確提出了自己的社區商業產品線，包括萬科、保利、華潤、龍湖等等。未來還有許多企業表示將會繼續加大社區商業布局力度。

　　在推出社區商業產品線之外，這些房企還順勢打造了相配套的社區商業品牌，布局領域涵蓋了餐飲、超市、教育、院線、居家、娛樂等等，通過打造自己的主力店或通過品牌輸出，以謀求更大的利潤回報。在眾多品牌中，大多數房企都會將自己的社區商業配套品牌打造成商業項目中的主力店，從而達到人流導入，提升消費需求的目的。以恒大(3333)為例，恒大影城其實是座四層高的小型商業樓，其中3至4層為恒大影城，總面積在1萬到2萬平方米。恒大影城作為絕對的主力店，帶來了大量觀影人群，為整個商業項目拉動了人氣，也為樓下的商舖提供了較好的商業氛圍。

　　除拉動自身商業項目的消費需求外，打造社區商業品牌還能實現品牌輸出，從而創造新的利潤增長點，擴大品牌影響力。以綠地為例，它通過自身的海外資源配置優勢，讓其進口商品直銷中心G-Super實現快速複製，目前已經成功布局17個城市，在擴大品牌影響力的同時，也為企業帶來了新的利潤增長點。

　　易居(中國)企業集團研究總監洪聖奇

　　(逢周二刊出)