優化重建區生活品質
市建局推小區發展模式
香港樓價升不停，歸根究底是土地供應不足的問題，如何在市區中騰出土地興建更多新樓，對香港專門負責處理舊樓重建的法定機構市區重建局來說，絕對是一大挑戰。近年市建局提出小區發展模式，2016年6月確定土瓜灣鴻福街/銀漢街等3個項目，便是小區發展模式首個試點，現正按計劃進行。何謂小區發展模式 ? 對比傳統市建局發展模式，新模式到底有何利弊？ 香港商報記者 呂婉玲
今年6月，市建局宣布展開土瓜灣榮光街/崇安街項目，是同區第6個重建項目，在記者會上市建局人員便多次強調小區發展概念。市建局解釋，小區發展重建模式乃根據2011年2月港府公布新修定的《市區重建策略》。這份《策略》凝聚業界和公眾共識，指出日後重建不應再是零星拆建過程，而應以全面綜合方式，融合4R即重建、復修、保育和活化為策略，為社區帶來更大裨益。同時亦藉重新規劃市區範圍，讓範圍內的土地用途能互相配合。
有別於傳統收購舊樓發展單幢樓宇，小區發展模式下的重建範圍更加大，並要用上宏觀角度作重新規劃。根據小區發展模式，市建局從宏觀角度審視重建地點的設施需要，包括更好的步行環境和交通道路網絡，並提供休憩空間，取代過去陳舊的社區環境，從而改善居民生活環境。
小區發展模式含兩大元素
其實當初市建局推出項目時，已表示銳意將土瓜灣一帶打造成小社區，不會有單幢樓或大型商場，私家巷里會變成行人街，營造社區特色。可見小區發展重建模式包含兩大元素：其一是在範圍或舊樓收購數目方面，摒除單幢收購方式，改以大範圍、大面積的處理，所收回的舊樓不只幾幢，甚至是以街道作為單位起跳。其二是增加重建範圍的社區設施，如土瓜灣項目的大型停車場、新道路和休憩空間，作用是優化社區環境，改善居民的居住質素。
日後土瓜灣重建計劃，將包括建設一條由環安街開始延伸，一直貫通多個重建地盤及至銀漢街的長街道，以形成新的道路網絡。同時計劃興建一個大型地下停車場，一方面將停泊點從地面遷移到地下，另一方面減少各樓宇設置獨立停車場，以騰出更多臨街空間，供小商戶作街舖，讓街道更舒適和美觀。
土瓜灣南區議員林博表示，過往本港缺乏整體的重建規劃，小區模式不像從前單純興建牙籤樓，多幢式的重建能令樓宇規劃變得整齊有致，從而改善市容。另一方面，他提到小區模式應包括多項社區設施，例如公園、長者中心、戲院、停車場等，提供更多娛樂和休憩空間給居民。針對土瓜灣舊樓一帶，林博稱地下停車場尤其缺乏，因為該區的違泊問題相當嚴重，不少私家車、小巴、旅遊巴等皆違例停泊路邊，一個社區停車場可解決違泊及道路安全問題。他特別欣賞市建局重建將新設停車場的安排，認為十分抵讚。
學者析新模式兩大好處
香港中文大學經濟系副教授莊太量指出，土瓜灣一帶的舊樓樓齡甚高(有達50年以上的)，但並沒有在早期被市建局收回，原因就是該區舊樓地積比率(內地稱為容積率)接近用盡或已經用盡，收回重建沒有盈利空間，甚至可能會虧損。當市建局主打小區模式，連環收購毗鄰的舊樓，連帶附近街道一同撥歸旗下，就可靈活運用各幢樓宇的地積比，相互交換空間。當中比如，若鄰近地鐵站的樓宇A的地積比已被用盡，而距地鐵站較遠的樓宇B地積比尚有餘，小區模式下即可將樓宇B搬遷到樓宇A所在之處，藉此創造協同效應，換得較高回報。
至於實行小區發展的另一好處是，莊太量指，相比單幢舊樓收購，小區形式較大規模的收購確保該區將有一定的配套設施，如道路、停車場、商場等，有利於整體社區規劃。中大工商管理學院助理院長李兆波亦指出，像土瓜灣一類的舊區本身缺乏社區設施，小區模式額外加設設施的本意良好，較人性化，能切合居民生活需要。
舊區業主難原區安置
然而，小區發展重建模式亦有不足之處，林博直指小區模式的重建剝奪小商戶的權利。因為小區式的收樓令小商戶被迫遷，缺乏「舖換舖」的賠償安排，小商戶再難在別處覓得舊區的低廉租金。此外，重建區不少單位都由年長業主放租，市建局收樓會導致他們頓失租金收入來源；再者由於這些業主將單位出租，只能獲取出租或空置性質的賠償，比其他住在重建區單位的業主少一筆補償金。對於依靠該單位養老的業主，無疑損失較多。最後小區式重建始終難免斷絕一班長者和街坊的多年感情。
至於收購舊樓時樓換樓問題，林博指受樓價飆升影響，重建區的業主根本很難負擔同區的新樓，當中大部分都被迫搬遷至元朗、屯門等偏遠地區，或只能購買舊式樓宇。
莊太量亦提及小區發展重建模式存在風險問題，由於是小區重建要收購多幢舊樓，一旦樓價下跌，市建局就要面臨大幅虧蝕的風險；當然反過來說，倘若樓價一直如火箭般飆升，市建局也會錄得巨額盈利。李兆波也提到，小區重建模式成本必定較高，除了收樓數量較多外，還需要額外增加社區設施亦令整體成本提高。
