上世紀80年代末，「國貿」、「華聯」、「上海賓館」曾是深圳的三大標誌建築物，每天清晨，尚未長大的深圳城區在準時響起的悠揚鐘聲中醒來，城中方正潔白、通透穩重的大鐘樓造型既傳統又現代，大鐘樓的基石上有時任國家副主席榮毅仁的親筆題字「華聯大廈」。35年過去了，無數企業大浪淘沙中黯然隕落，華聯大廈歷久彌新。灑落在深圳、上海、杭州的眾多「華聯」品牌地產項目，如繁星閃耀，熠熠生輝。
應華聯集團和華聯控股董事長董炳根邀請，記者近日在深圳華聯集團總部和幾個地產項目實地采訪，試圖探尋這家企業35年屹立不倒的「長壽基因」。在一線城市發展更新過程中，這家原本以紡織為主業的集團公司，成功轉型為利潤率傲視同行的房地產公司，在當下日漸浮躁的商業社會中，華聯的堅守彌足珍貴，董炳根作為華聯集團21年來的掌門人，用他的沉穩低調、穩健誠信、高質量運營贏得了眾多股東的赞譽和信賴。文/齊曉彤
執掌華聯「三把火」
翻看歷史，1983年，華聯紡織有限公司也就是華聯發展集團有限公司（簡稱華聯集團）的前身在深圳正式成立。1985年，華聯控股股份有限公司（簡稱華聯控股）的前身深惠中由華聯集團聯合其他企業一同創辦，成為了深圳市最早從事專業化纖產品生產與經營的國營企業。1994年，深惠中在深交所發行上市，上市當天市值達4.6785億元，彼時，華聯集團持有深惠中33.57%的股份。
上世紀90年代，國際國內紡織業深陷困境，華聯集團也未能幸免。1997年那個春天，華聯迎來了董炳根。這時華聯集團的總資產僅7億，利潤只有1700多萬；深惠中資產有3億多，利潤卻只有295萬，作為國家紡織工業部在深圳特區投資的旗艦企業，華聯集團和深惠中何去何從考驗着董炳根。經過幾個月的深入調研，董炳根以二次創業的精神，開始帶領華聯人走上了「重振華聯雄風，再創華聯輝煌」的華聯復興之路。他審時度勢，對旗下資產有收有放。對於上市公司深惠中，董炳根為其挑選了一家非常有活力、有知名度的民營服裝企業，江蘇康博集團（后更名為波司登）。
為了激活深惠中，董炳根通過努力，積極為深惠中爭取到了中國資本市場上增發新股的稀缺名額，讓深惠中恢復了上市公司的融資能力。1998年，通過轉讓套現、股權置換、增發新股和兼併收購的組合拳，深惠中的資本結構得到了根本改善。
業務層面，深惠中不僅獲得了優質的紡織資產，還獲得了華聯集團注入的優質房地產資產。事實證明，董炳根的高瞻遠矚，為華聯控股帶來了豐厚的回報，隨后5年，波司登對華聯控股的利潤貢獻率常年穩居60%以上；而房地產的紅利則在近十年逐步得到釋放，并成為了華聯控股的主營業務方向。
對於華聯集團，董炳根更是大手筆的采用兼併、轉讓、收購、重組等多重手段。兩年后，華聯集團的上市公司從3家縮減到2家，投資企業從64家縮減為35家，但總資產卻擴大至35億元，實現利潤2億多元。
榮氏與華聯、董炳根的淵源
服飾能夠體現一個民族的時代特質和精神風貌。上世紀70年代，一眼望去，內地國人衣裝總是滿目的藍、灰、黑。
改革開放后，國人對於穿上五顏六色、彰顯個性的時尚服裝渴望突然釋放出來，直接促成上世紀80年代中國紡織業井噴式、爆發性增長。1983年，原國家紡織工業部、中國國際信託投資公司聯合全國18個省市紡織工業廳、局共同投資，在深圳上步工業區的鐵皮房創辦了華聯集團，股東單位紡織部和各省紡織廳紛紛出錢出人，創業者在全國各地招來80個紡織院校畢業生，榮毅仁作為依靠紡織起家的紅色資本家族代表，領銜中國國際信託投資公司成為華聯的第二大股東，極大鼓舞了初創者們的士氣。
短短幾年，華聯集團通過招商引資在深圳八卦嶺、寶安、南山、葵涌等多個工業區相繼開辦了30多個工廠，外資方群體中港資和港人的身影非常活躍。東部葵涌工業區中冠紡織印染公司也是由幾名香港股東與華聯共同投資經營，使深中冠一度成為亞洲最大、印染品質最好、回報最豐厚的企業，并成功實現了深圳A股、B股的上市。
80年代的董炳根，正在浙江絲綢工學院擔任副院長，專責管理學校后勤基建與校辦產業，累積了許多基本建設、財務、審計、公司股份制改造等前沿知識，因同時主抓學院新增主體建築的設計、監理、建設，這六年的獨特經歷，幫助他養成了關注國內的房地產政策變化和產業發展動態的習慣，多元化的知識結構，對房地產行業多年深入的觀察，在董炳根1997年執掌華聯后的產業轉型與決策過程中，顯露出越來越重要的影響。1993年，榮毅仁榮升國家副主席后，辭去了中信董事長的職務。
華聯集團和榮氏家族的緣分卻沒有就此中斷，至今在深圳上步工業區保留物業的南方紡織公司，榮氏家族始終是第一大股東。股東法人就是后來成為香港太平紳士的榮智權。近日，深圳南方紡織有限公司召開董事會時，董炳根向記者透露：「1984年，深圳特區創立初期，榮智權先生與華聯紡織、深圳紡織、常州紡織等一起創立深圳南方紡織有限公司。
34年來，榮先生與大家風雨同舟、不離不弃。」榮氏家族對改革開放不遺餘力的巨大支持，對華聯集團及旗下子公司30多年一往情深的關心呵護，對帶領這家國企歷經艱難坎坷百折不撓的董炳根的充分信賴，成為華聯集團「長壽」基因的重要組成部分。
「我和榮先生相識相處21年，他的為人境界胸懷格局令人敬佩。明明港方是深圳南方紡織公司的大股東，華聯是二股東，榮先生卻一定要讓我擔任董事長，自己擔任副董事長，21年來公司幾次渡過產業調整的難關，步入良性循環階段，事關公司的各項決策，股東各方都是高度統一。我深為股東之間團結和諧感到自豪。」董炳根如是感慨。
轉型路漫漫其修遠華聯「上下而求索」
1998年，在董炳根「點石成金」的運作下，深惠中脫胎換骨，從一家單一從事化纖業務的企業，轉變為一家以高科技為先導，「波司登」、「雪中飛」等名牌為重點，紡、織、印、染一條龍，兼房地產開發和物業經營管理并舉的綜合性大型企業集團。其中控股上市公司——深中冠是華南地區最大的印染企業；康博集團的波司登羽絨服連續5年全國銷量遙遙領先；寧海華聯和余姚華聯是全國最大的色紡紗基地；杭州宏華則開創了國內數碼紡織印染業革命。同年10月底，董炳根主導華聯集團收購了寶恆集團、無錫紡織、中國化纖3家法人股份，持有深惠中的股份增至50.19%，成為控股股東。
董炳根非常注重華聯控股的多產業綜合發展，在隨后的十年發展歷程中，一方面，華聯控股在成為中國紡織服裝領軍者的基礎上，開始嘗試向紡織行業的上游產業鏈拓展；另一方面，華聯控股一步一個腳印，「小米加步槍」地進入了中國房地產行業。
風雲突變壯士斷腕退出PTA
2003年伊始，國內紡織行業競爭白熱化，華聯控股的紡織主業發展空間受限。董炳根按照「有進有退、進而有為，退而有序」的發展戰略，開始對華聯進行果斷、大膽的產業轉型，逐步退出紡織服裝產業，大力拓展石化新材料產業，并進一步加大房地產物業輔業發展。
該年，華聯控股出資51%合資成立華聯三鑫公司，興建「年產45萬噸精對苯二甲酸（PTA）工程項目」。2005年6月，PTA項目正式投產，年內產品供不應求，產銷兩旺，實現當年投產、當年盈利的喜人局面。然而，2006年，國際油價出現大幅漲跌波動，國內PTA行業競爭加劇，項目利潤空間受到擠壓，加上與合作方經營理念相左，經營風險增大。為有效減低和規避企業風險，華聯控股開始逐步降低了在華聯三鑫的持股比例。2007年開始，華聯控股遇到了二次創業以來的最大危機，國際油價屢創新高，PTA行業形勢嚴峻，房地產行業尚處於初期建設之中。
2007年、2008年華聯兩年連續虧損，股票代碼被挂上了ST。此時董炳根為了挽救企業於狂瀾不倒，也為了承擔起企業家的社會責任，以壯士斷腕的決心，果斷退出華聯三鑫，并在與接收者的商業斡旋中，取得了錢塘江邊最寶貴的土地資源，為之后轉型房地產企業打下了堅實基礎。在董炳根的帶領下，華聯控股的利潤在2009年便扭虧為盈，一年時間便摘掉了ST的帽子。
蟄伏房地產十年低成本收儲土地資源
1999年初，深惠中先后出資270萬元、182萬元收購了哈爾濱亞麻廠和華濱針織公司在深圳市八卦嶺工業區的一層、二層、四層，合計3606平方米。同年底，深惠中從哈爾濱亞麻廠、華聯發展投資公司和沈德民3家股東手中受讓新龍亞麻公司100%的股權，該公司坐落於華聯工業園B區。
2001年4月，董炳根將華聯集團持有的深圳東吳染織、中聯絲綢、南方紡織等股權作價4483萬元，對華聯控股旗下的華聯置業進行增資。隨后，華聯置業出資1740萬元收購東吳染織剩餘股權，出資1966萬元收購中聯絲綢50%股權，出資1912萬元購買聯昌印染廠房，通過以上方式增資擴股，全資控股了東吳染織，對中聯絲綢的持股也增至75%。東吳染織和聯昌印染坐落於華聯工業園B區，中聯絲綢坐落於華聯工業園A區。這兩塊工業園區正是華聯控股近幾年開發的重點。
2000年前后，董炳根通過一系列兼併收購，把眾多廠房資源裝到了上市公司，保障了公司后期轉型發展的選擇權和主動權。華聯控股進可攻退可守，紡織產業前景好的時候，工廠可正常運營，倘若房地產行業暖風吹來，眾多廠房資源則是非常優質的土地資源儲備，董炳根的深謀遠慮彰顯無疑。除了通過全資控股企業來獲得價廉質優的土地之外，董炳根也會通過招投標的形式來獲得土地。但同時滿足土地價格低廉、未來升值潜力巨大的條件，着實不是一件易事。2005年，董炳根發現了一個機會，投入4億元購進杭州CBD核心區域——錢江新城41號地塊，這正是杭州「UDC華聯時代」錢江新城綜合體項目用地，也就是今天的華聯時代大廈、錢塘公館、萬豪酒店和全景天地公寓項目地塊。
華聯精品房地產項目獲獎無數
董炳根這樣總結華聯發展地產項目的獨有策略：「房地產是資金密集型行業，通常大片拿地，快速開發，低利潤率銷售，是巨型房地產商們的必由之路。但是華聯如果像他們那麼快的速度就死掉了，反之，巨型地產商如果像華聯這麼慢的發展速度，也會死掉的。」
董炳根告訴記者，華聯有自己的標簽，華聯的每一個房地產項目都是精品、非常有特色，可以說華聯的樓盤是小而精。
千禧年之前，華聯控股曾在深圳有兩個先行先試的房地產項目。記者找到了當時媒體對惠中名苑的報道「深惠中開發的惠中名苑設計精巧、質量優秀，市場前景好，銷售取得了空前的成功，開盤70天即售完」。市場好評度可見一斑。
千禧年之后，華聯控股在上海開發了新華世紀園，該樓盤被譽為上海長寧區新華路上最好的住宅樓盤之一，高端現代化住宅的品牌形象獲得了熱烈反響，該樓盤后期還榮獲了上海市建築行業工程質量和安裝工程的最高榮譽——「白玉蘭」獎和「申安盃」獎。
董炳根向記者透露，他在浙江絲綢工學院擔任副院長時曾管理過6年的校辦產業，負責學校的基本建設，此后一直非常關注國內的房地產政策和產業發展狀態，所以執掌華聯后才會將房地產作為華聯的一大輔助產業。
2004年12月，「華聯城市山林花園」破土動工。該項目建成后成功入選了「100個中國最美麗的樓盤」，還被評為「達沃斯2015中國十大人居範例金獎樓盤」以及「深圳宜居生態綜合體」。記者近日實地走訪了「華聯城市山林花園」，走近小區的步行入口，就看到小區仿佛是一個小公園，門口綠郁蔥蔥，走進小區內部，綠樹成蔭、小溪流水、湖中小亭、綠蔭草坪、山水林泉依次鋪開，中國的人文情愫鑲嵌得恰到好處，山在城中，城在山中，自己仿佛置身於大自然中，一不小心還能走到荔枝公園里面去。
春華秋實華聯迎來收獲高峰期
2009年，國內房地產市場快速回暖，「深圳市城市更新辦法」於該年12月正式開始施行，這讓董炳根前些年非常前瞻地兼併收廠收地終於「守得雲開見月明」。根據辦法，深圳舊城區改造、工改商、工改工不需要履行招拍挂等复雜程序，產權單位可申報、獲批后自主開發。這為華聯控股盤活工業土地資源提供了變現之道。2010年，華聯即申報了寶安區「原深惠中廠區」、南山「華聯工業園區B區」等拆除重建計劃。
據了解，要將深圳的工業用地改為商業用地，華聯控股的城市更新申報方案先要經過區級舊改辦及區政府的批准備案，再要經過深圳市規劃國土委及其下屬分局更新辦核定規劃、產權和現狀，進行綜合評估，然后上報專項規劃給深圳市政府，獲批后再進行實施主體確認及拆遷補償，最后，才能簽訂土地轉讓協議。董炳根告訴記者，華聯控股這種獲得土地的方式是用時間來換空間，現在高流轉的房地產企業都是通過招拍挂的渠道直接拿地，華聯控股要做的「關停工廠、遣散員工、城市更新立項申報、專項規劃」這一系列繁瑣的工作他們都可以免去，相當於華聯全程參與了土地形式的轉變，時間耗得久，但是利潤也更加豐厚。他透露華聯單個項目的毛利潤和净利潤均遠高於同行。
據了解，2009年到2017年，深圳共批覆了500多個城市更新計劃，批了50多平方公里土地，到第二輪專項規劃，則只有200多個項目獲批，面積降了一半，到最后，只有十幾平方公里完成了竣工驗收，不到最初審批的20%。而華聯控股的城市更新項目成功率較高，3個報批項目，華聯城市全景已竣工交付，華聯B區正開工建設，華聯A區已獲批，正在報專項規劃。
翻閱年報，我們看到華聯近幾年一步一個腳印，將項目一一落地。2010年3月5日，深圳市公布了2010年第一批城市更新計劃名單，華聯拆除重建項目中的寶安區「原深惠中廠區」赫然在列。2012年，南山區「華聯工業園B區」更新項目獲准立項，納入深圳市城市更新計劃，2013年，寶安區「新安華聯片區」項目被列入深圳市年度重大項目，同年，建築工程設計方案也通過審批。2014年，「華聯城市全景花園」工程項目正式開工建設。
2015年9月項目結頂。2016年，華聯A區被納入深圳南山區城市更新計劃。2017年，華聯A區項目獲准立項，專項規劃上報政府。華聯控股能抓住深圳城市更新的政策紅利，一方面源於董炳根在十年前的「高瞻遠矚」，看準了深圳城市發展的大趨勢；另外一方面也源於董炳根和華聯控股的管理團隊對深圳城市更新政策的理解把控，才能屢次申報，屢次獲批。
展望全國，董炳根不貪多而求精，始終抓住深圳、上海、杭州一線城市。在深圳的房地產項目一年又一年，穩步推進的同時，華聯控股的杭州地產項目「時代大廈」、「錢塘公館」、「萬豪酒店&全景公寓」和千島湖「半島小鎮」項目也如火如荼地立項、建設、銷售及租賃。杭州的樓盤也好評如潮，錢塘公館被評為2016年的中國十大豪宅之一，時代大廈也成為了杭州頂級的商務樓盤。在2017年內地房地產上市公司排行中，華聯控股位列净利潤排行的第32位，很多房地產大公司排在華聯控股的后面。同時，華聯控股位列2017年度深圳福田區納稅百強第25名。
2017年華聯控股的資產規模已由上市之初的2.7億元躍升至87億元。2016年、2017年的净利潤較2015年跳升18倍還多，達13.5億元左右。兩年合計分紅高達9.13億元，分紅占净利潤的比例分別高達25.39%和42.32%，力度堪比金融藍籌股。這個成績是華聯人的驕傲，是董炳根的驕傲，時光荏苒，華聯迎來了收獲高峰期。對於這些傲人業績，董炳根淡然面對。他告訴記者，現在他考慮得更多的是華聯集團和華聯控股的未來。
未來一個時期華聯的戰略規劃，是與華聯的長遠追求和願景相吻合的。通常來說，未來的籌劃是基於現實的基礎，華聯目前的主業是房地產業，因此，董炳根認為，首先是繼續做好房地產開發建設，成為有良心的、優秀的城市綜合體開發運營商。華聯將從城市運行的角度，從規劃引導、產業培育和開發建設等方面，更加關注客戶需求，通過導入產業資源，推進產城融合，滿足客戶全工作周期的需求，在城市發展中為人民群眾提供美好生活的產品與服務，推動城市健康持續發展；同時爭創優良業績回饋股東，回報社會，這也是華聯的初心。
其次，華聯今后還將延伸擴展主營業務，積極參與美麗鄉村建設，結合鄉村旅游、鄉村度假、共享農莊和健康養生等探索鄉村生活綜合體的開發建設與運營。此外，華聯還將主動融入粵港澳大灣區建設，積極參與新經濟，布局產業升級，探索在其他領域做好主業的延伸，以及輔助產業的開拓工作，尋求新的經濟增長點。
董炳根精彩對話實錄：經營華聯二十載
沒有一筆銀行壞賬沒有一分對外借款沒有一分對外擔保
董炳根在20年前接受記者深度專訪后，鮮少露面於媒體，對於記者屢次提出專訪的請求，他總是說，要低調做事，把成績做出來更重要。在華聯集團35周年和華聯控股33周年的重要時間節點，極為難得地出現在記者面前。
問：您在華聯21年半，您對華聯的感情是怎樣的？
董炳根：我到華聯，最初是一種責任，上面領導把我派下來，我一定要把華聯經營好。現在是責任加感情，我真正把華聯當成自己的事業、自己的事情在做。所以華聯的管理從始至終都是非常規範的，內部控制非常嚴格，國資委幾任監事會主席來華聯現場監督審計時評價都非常高。
問：您在華聯集團內外享有很高的威信，想了解一下您對您在華聯任職期間有何自我評價？
董炳根：我以改革創新的精神和穩健經營的風格來經營企業，一開始華聯有不少轉型、併購，華聯控股取得土地的方式也算是一種創新，大多數的土地都是通過併購企業來獲得的。我希望華聯能夠成為百年老店，今年華聯集團35年，華聯控股33年，可以說中國企業能夠超過10年的不多，30多年的企業更不多。所以作為董事長，改革創新和穩健經營是我一貫的風格。我一直服務於股東利益最大化，但并不急功近利，如果要做短期業績，我可以把華聯的資產廉價賣掉，但是這會把華聯的明天扼殺了，所以我不會這麼做的，這是職業經理人的素質問題。
問：您對華聯的未來是如何考慮？
董炳根：華聯控股從做紡織到石化到房地產，是非常艱苦、非常不容易的。華聯的團隊是一支非常好的團隊，是非常敬業的團隊，如果沒有這個團隊，不可能有現在的穩健發展。對於現在的華聯控股來講，經過前十幾年的耕耘，已然進入了收獲期，后面幾年華聯控股會進入收入良性循環階段，現有的項目結餘現金可以支持下一個項目開工建設。按照現在的主業發展下去，5年內，華聯的發展不會有問題，我現在考慮的是華聯5年以后的發展。華聯首先要把眼前看得見的事情做好，同時積極尋找新項目。當然華聯不排除去尋找新的經濟增長點，但這要看機遇。
問：華聯控股未來是否會向恆大、碧桂園那樣高價拿地，快速流轉的模式靠攏？
董炳根：每一家企業都有自己的特色，華聯控股是工業企業轉過來的，擁有工業廠房儲備是我們的優勢，我們的特點是項目時間長、項目利潤高，華聯單個項目的毛利潤可高達60%-70%，净利潤也可達30%，而高流轉房地產企業單個項目的利潤在5%-7%。華聯如果像他們那麼快的速度就死掉了，他們如果像華聯這麼慢的速度也會死掉的。
問：華聯對新興產業持怎樣的態度？
董炳根：我們不趕熱鬧。如果沒有合適的項目，華聯寧願不做，按照現在的主業發展下去，華聯5年內的發展不會有問題，但一旦踩到水潭里，華聯很容易被拖死。當然華聯也有通過參股前海梧桐基金、騰邦梧桐基金來尋找項目，也獲得了可觀的收益。
問：物業經營是華聯的輔助產業，我關注到華聯控股現在持有22萬多平方米的房產用以出租，近三年的租金收入分別達到1.91億元，2.24億元和3.61億元，請問這方面是如何考慮的？
董炳根：我堅持房地產開發運營和售后物業管理相結合的發展戰略，這可以形成華聯品牌的良性互動。華聯控股旗下的房產都是有特色的精品樓盤，我們的房產都是由國際上享有盛譽的德國GMP、美國GP等公司設計的，自己提供物業服務有助於我們隨時了解房屋情况，及時為客戶提供服務，也為我們后期的樓盤開發積攢一手經驗。租金收入主要源於華聯堅持自己持有樓盤開發配套的商業地產，這樣華聯可以一邊收取商鋪租金，一邊耐心等待房地產上漲的紅利。
問：華聯集團和華聯控股的股東們對您擔任董事長一直以來是怎樣的態度？
董炳根：從華聯集團來看，股東們都很支持我，華聯集團的所有股東一致選舉我擔任董事長，這也增加了我的責任感。從華聯控股來看，2009年，華聯被ST是華聯最為難過的時候，股東們都很支持我，希望我帶領華聯走出困境，一路走來到現在，兩家機構的股東還是一如既往地信任我，這增加了我的責任感，所以我非常珍惜這種信任，認真做事，規範經營。這麼多年來，華聯在銀行沒有一筆壞賬，銀行信用非常好，除了集團內部，華聯沒有一分對外借款，沒有一分對外擔保。股東們的企業都不一定能做得到，所以他們很信任我。
問：您是非常優秀的企業家，對於其他企業家有什麼經驗可以分享？
董炳根：在華聯控股每年的動員會上，我常說的一句話是，讓心靈先到達那個地方。心靈先到達就會產生無窮無盡的力量。在做華聯的每一個項目時，我們不僅是在做產品，而是在做藝術品，我們的產品要在市場上經得起歷史的考驗，不僅要對股東負責，也要對客戶負責。
