登陆 | 订阅服务 | 广告服务 | 电子报 繁体 | 简体

 
 

   
 



香港商報

任志剛冀大刀闊斧拓地 變供不應求為有求必應
2018年 08月 29日 01:19    香港商报
 

    任志剛冀大刀闊斧拓地 變供不應求為有求必應

    【香港商報訊】實習記者吳海綸報道:行政長官林鄭月娥上任後推進「土地大辯論」,並成立土地供應專責小組進行公眾諮詢。昨日,行政會議成員、金管局前總裁任志剛就土地政策發表網誌稱,港府應將土地供應從「供不應求」變成「有求必應」,扭轉市場「只升不跌」預期,滿足市民住宅用地需求。有市場人士認為,任志剛此時「發聲」是為10月份公布的新政策報告中增加土地供應方案「放風」,測試市場反應。

    港府須有增土地供應能力

    任志剛於個人網誌闡述了有關土地政策的觀點。他指,在住宅用地供應的立場上,一直令人誤以為香港存在違反公眾利益的「高地價政策」,因此,特區政府有需要闡明符合公眾利益的土地政策。他强調,目前最主要的,是改變市場普遍認為樓價將繼續上升的預期,並令樓價有序調整。

    任志剛續指,只有政府擁有增加土地供應的能力,才能在土地市場出現供不應求、價格上升的情況下解決問題、有所作為。同時,當局在研究由專責小組提出的各項建議時,應充分考慮香港土地政策的目標和理論基礎,以確保結論符合公眾利益。

    土地政策應有四大重點

    任志剛認為,港府土地政策應有四個重點。第一,政府作為「獨市」的土地供應者和保護公眾利益者,應以「提供住宅用地以滿足需求」作為政策目標。這個政策目標有兩個重要考慮,一是什麼數量才能滿足需求,二是以什麼價格水平滿足需求。第二,在數量方面,政府要改變市場普遍對住宅價格「只升不跌」的預期,須「大刀闊斧」增加住宅用地,力度要足以將「供不應求」變成「有求必應」,並能長期保持。

    第三,在價格水平方面,政府應繼續依賴市場機制發現價格,但在決定住宅用地供應量時,政府應更留心市場提供的價格信號。最理想的情況是,只要住宅用地的市場價格高於開發這類土地的平均成本,政府就應該增加供應。此舉有助消除外界對政府控制住宅用地牟利的誤解。最後,任志剛建議,只要住宅用地存在短缺情況,政府就應通過罰則措施,阻止囤積居奇。

    倡財政盈餘注入SPV

    任志剛強調,上述措施可能在一定程度上影響樓價,惟令樓價回到香港市民可負擔的水平,是一項重要的公眾利益。政府應當勇敢地迎難而上。他亦建議,將財政盈餘從外匯資金的外國資產中轉出,以資本方式注資至一間「特殊目的」公司(Special Purpose Vehicle,簡稱「SPV」),而該公司獲明確授權負責香港的土地開發及供應,落實政府土地供應政策的目標等。

    對於有關「土地大辯論」諮詢選項,任志剛表示,憂慮東大嶼都會計劃不足以解決土地短缺問題,因此,大規模填海對政府而言是一個必需的長期項目,以此來建立戰略性土地儲備,而短中期措施則包括重新規劃農地和部分郊野公園用地。根據「香港2030+」計劃,本港未來30年所需土地尚欠最少1200公頃。

    【坊間反應】大刀闊斧增供應「方向正確」

    【香港商報訊】記者呂婉玲報道:就任志剛最新網誌提及本港土地政策問題,本報昨晚訪問了部分專家學者,他們認為任志剛有關建議基本可行,並對解決土地供應問題提出具體看法,包括支持填海、開發棕地、農地及郊野公園邊陲等。

    填海踏實且效果顯著

    高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚認為,大刀闊斧增土地供應方向正確,而設立「特殊目的」公司(SPV)這一想法比較特別。他指,SPV目的是在地價高昂時適時買回土地以調整地價,「這在一定程度上會有抑壓地價的效果,但地價與樓價並不完全成正比,當土地變為發展商儲備時,操控權就掌握在發展商一方。」因此,他表示政府要進一步思考如何在遏抑地價的同時控制樓價。

    在大方向上,張翹楚贊同填海政策,認為「較踏實」。惟他亦以吐露港為例指,填海涉及許多生態問題,並不適合再興建更多的項目。至於在空置稅防止囤積居奇方面,他認為現時空置稅相當於樓價的5%,已比全球其他地區的價格(樓價1%)高出許多,加上空置時限僅為12個月,懲罰算是嚴厲。以現時情況可見,不少發展商都在加快推盤,證明空置稅可行性高。

    香港浸會大學經濟系副教授巫伯雄指,任志剛意見大致具可行性。巫伯雄亦支持填海,指整體效果佳。至於再填吐露港,他認為可以連島計劃實行。但在短中期向郊野公園開刀方面,他表示郊野公園本身為綠化、休憩地帶,有提升本港居民整體生活素質的作用,即使只在公園邊陲地區建樓,亦要興建地鐵站配套,這無疑破壞了郊野生態環境。他更傾向支持收購農地及棕地,指這些土地被原業主坐擁囤積,政府可增加「土地增值稅」,降低這班人繼續囤積土地的誘因,以釋放更多土地。

    棕地農地應優先開發

    香港理工大學工商管理學院副教授劉佩瓊直言,本港土地問題源於政策一成不變。她認為,填海「遠水不能救近火」,指出棕地、農地及郊野公園邊陲部分三個選項才是關鍵。棕地及農地實為錯用的現成土地,政府很應該主動、不退讓地爭取並加以活化。她建議將土地先作規劃,在取回土地過程中,清楚列明各項條件,與原業主詳加商討。她還表示,土地已不單是居住問題,亦牽涉到本港經濟與創科發展。當企業因樓價及租金太貴而找不到辦公室和房屋落腳及安居,自然不會選擇來港做生意和投資。

    至於有指任志剛此次是為林鄭第二份施政報告放風、測試民間及市場反應,三人都表示此乃合理、無可厚非,「在政策推行前先聽取民意是十分可取的」。

    羅兵咸永道倡公私合建可負擔房屋

    【香港商報訊】記者林駿強報道:土地房屋問題一直是本港社會焦點。獅子山學會及「107動力」昨舉行「安得廣廈千萬間」土地房屋研討會,席上羅兵咸永道分享其研究並建議政府開展公私營合作先導計劃,包括:政府應與私人土地業權人合作,釋放逾1000公頃新界農地以供發展;政府與私人機構合作興建可負擔房屋,並設專責委員會,高透明篩選合資格項目以釋除公眾疑慮。

    羅兵咸永道研究提出,可負擔房屋不一定由政府興建和營運。報告舉例,英國、澳洲、加拿大等地區可負擔房屋並非全部由政府興建、營運,私人機構亦可參與興建,而較為常見的模式是在同一住宅項目中混合公私營房屋,至於其中公私營房屋的比例,則由政府及私營機構磋商而訂定。

    報告指,政府以不同補償機制,如提高地積比率、地稅寬免等措施,使私營機構在財務可行前提下,於項目中供應一定比例的可負擔房屋,從佔20%至40%不等。相關項目建造時,私營機構負責可負擔房屋的融資、規劃、設計及工程管理。項目完成後,政府可回購部分可負擔房屋,出租或售予合資格人士。

    報告建議政府設立專責委員會,制訂一套全面、高度透明的評估準則以篩選合資格的項目,釋除公眾對官商勾結的疑慮。合資格的住宅項目可根據財務可行性及社會需求,於整個發展項目中提供約20%至40%的可負擔房屋。報告還建議政府應開展公私營合作先導計劃,尋求並確立可負擔房屋的最佳發展模式。

    羅兵咸永道合夥人Simon Booker、葉永輝及獅子山學會營運總監白仲祺等出席「安得廣廈千萬間」土地房屋研討會。

 
(來源: 香港商報) 編輯: 朱剑明