高地價政策將走入歷史？

方想

行政會議成員、金管局前總裁任志剛周二發表網誌，就本港土地政策，特別是住宅用地方面提出一些觀點，較引人注目的是對有關「高地價政策」的否定，以及建議政府動用財政盈餘來增加土地開發。當中或透露政府房屋政策出現重大改變的信息，即為解決房屋供應嚴重不足，樓價高企導致民怨日增的難題，政府未來將不再注重賣地收入增加庫房收益這一選項，願意作出財政背書，強化作為「供應者」的角色，用來解決安居問題。若真是如此，則香港房屋供應將翻開新的篇章。

任志剛主張放棄「土地財政」

按照任志剛的說法，只有政府擁有增加土地供應的能力，可以說是「獨市」供應者。政府是公眾利益的促進者和保護者，在供應土地時，要從公眾利益角度出發。在任何情況下，不論是有意或無意，均不應利用其住宅用地「獨市」供應者的角色來賺取利潤。他指出，政府過去在住宅地供應的立場上，一直令人誤以為香港存在違反公眾利益的「高地價政策」，因此，有需要清楚闡明符合公眾利益的土地政策。任志剛進一步強調，現時住宅用地供應短缺情況非常嚴重，導致私人市場的樓價飆升至一般市民無法負擔的水平，不符合公眾利益。

聯繫上下文，任志剛的觀點很明顯，要想土地房屋供應「符合公眾利益」，則必須檢討「高地價政策」，作出改變甚至是捨棄。類似想法在社會亦早有提及，事實上，香港無法實現居者有其屋，房價升到普通港人都負擔不起，其中就有高價賣地的因素。過去政府擔心財政收入不足，非要依賴地價收入不可，這在早期還說得通，因為當時香港亟需低稅環境來推動進出口貿易，以及用以提供充足基建及高效政府管治所需，離不開「土地財政」。但時至今日，本港金融業與專業服務已相當成熟，政府收入也愈趨多元化，已可減少對土地收入的依賴。特別是近年庫房嚴重水浸，政府坐擁超過1.1萬億元財政盈餘儲備，完全有條件放棄「高地價政策」，並將資源用於增加土地供應、增加公營房屋供應，緩解民怨。

林鄭新政展示新路向

七一前夕，特首林鄭月娥公布了六項房屋新政，將香港房屋政策重心轉向資助公營房屋，並與私營房屋市場嚴格區隔，例如讓資助房屋定價與市價脫，林鄭還表示新居屋定價可因應市況調低，又暗示最終公私樓建屋比例可由6：4改成7：3。背後的玄機，是政府不再以對私人住宅市場影響為首要考慮，有意減少財政收入對地價及私樓市場相關收益的依賴，將以更大力度介入樓市，拿回供應和決定價格的主導權。任志剛建議政府繼續依賴市場機制去發現價格，最理想的情況是，只要住宅用地的市場價格高於開發土地的平均成本，政府就應該增加供應，以消除外界誤解，以為政府刻意推行高地價政策;只要住宅用地短缺，政府就應透過罰則措施，阻止囤積居奇。這些說法頗有呼應林鄭之意，不排除是提前放風，闡明政府未來土地房屋政策的走向。

政府不再依賴「高地價政策」，大刀闊斧開拓土地，以有形之手分配土地及房屋資源，包括增建公營房屋，推出更優惠價格的資助房屋等，香港自可以做到穩定土地房屋供應預期，扭轉市民對樓價「長升長有」期望，抑制樓市躁動，促使樓價回穩，形成良性循環，這將為解決房屋問題提供出路，值得支持，至於能否成功，長遠還看政府的執行力。