拆解長租公寓困局的核心問題

近期，北京房租上漲成為新焦點，長租公寓也因此成為眾矢之的、被推到風口浪尖。現在看來不但散戶業主租賃中產生的種種痛點並沒有得到有效的解決，房租上漲又在引起新的問題，解決供不應求的問題刻不容緩。

毋庸置疑，北京房租短期的上漲的確與運營商為擴大市場份額而高價爭搶房源的行為密切相關，但是實際上背後映射出的是租賃市場供不應求的客觀矛盾。

從需求層面看，一方面以「拆違」為重點的整治工作的持續實施，造成了需求的集中釋放。另一方面，今年畢業季、求職季和即將到來的開學季使北京的租房市場需求量大幅攀升。從供給層面來看，截至8月中旬，北京租賃房源掛牌面積僅71萬平方米，掛牌套數為7283套，遠遠不及武漢、成都等二線城市，加之北京商品房近年來的新開工量、施工量、竣工量都逐年走低，可入市房源下降導致可租賃房源不足。

事實上，此番被推至風口浪尖長租公寓運營商也正是利用了市場供不應求這一點，以「二房東」的角色鎖定房源，在未來以高價出租，賺取其中差價，而前提正是能夠成交、市場接受，否則收儲的房源將陷入「有價無市」的尷尬境地，最後的虧損也會由運營商們自己承擔。也就是說一旦市場達到供求平衡甚至供大於求，這樣的套利空間就會消失。

增加供給穩定租金

目前租賃運營商備受爭議的原因主要是由於他們以高價爭搶房源，提升了市場平均租金價格，從而提高了低收入人群的住房消費成本，這樣的「惡性競爭」實際上也是市場低效的表現。一方面機構運營商並未創造新增供給，另一方面租金價格的提升無疑也增加了運營商們自身的成本開支，提高了後期經營風險。但是運營商們仍舊樂此不疲做這樣的競爭遊戲，主要是由於他們對規模擴張、市場佔有率的強烈需求，以及對未來租賃市場定價權的爭奪。

雖然，目前「租購並舉」以經成為房地產市場調控長效機制的一個基本制度性舉措，但是加快發展租賃住宅市場的路長且堅，其最基本的訴求在於促進市場供求平衡及租金價格穩定，具體表現在三個方面：

一是從供應端新增租賃房源，一方面加大純租賃住宅用地的供應，降低拿地成本，這也是為後市項目入市的租金價格騰挪出足夠的空間；另一方面政府也加大了公租房、廉租房建設，以解決外來人口的居住問題。未來隨可租賃房源的增多，租賃市場供不應求的矛盾將得到有效緩解。

二是引入多元主體，鼓勵房地產開發企業、經紀機構、物業服務企業設立子公司拓展住房租賃業務，將個人手中的閒置房源進行轉化，提升資產使用效率，許多長租公寓運營商也得以蓬勃發展；儘管這其中的確存在為爭搶房源而惡性競爭等行為，但引入多元主體從本質上而言是提升市場效率的行為，不能「一家獨大」的機構運營商會為了贏得更多的客戶而不斷優化服務品質。

三是從需求端保障租客權益，鼓勵租賃消費。如試點推廣租售同權，承租人可以同等享受教育、醫療等基本公共服務；租房者可以提取住房公積金用於支付房租，這也在變相的降低租客們的租賃負擔。

總結：個別城市短期內租金上漲的核心原因還是供不應求；但是從長期來看，隨發展租賃住宅市場的各項舉措推進落地，未來供求狀況有望得到平衡，租金與收入將會一一匹配，以此維持租金相對穩定。

易居(中國)企業集團研究總監洪聖奇

(逢周二刊出)