在2016年以來的內地樓市高熱的帶動下，土地市場規模也隨之擴容，2018年上半年土地市場一直處於熱度輪動、持續量增的狀態。但在7月份，土地流拍開始頻繁地出現，僅從一二線城市數據來看，7月份流拍土地數量就達到69幅，土拍市場一時間風聲鶴唳，市場似乎出現急速轉冷。行業預期變化是導致土地流拍劇增的重要原因，但在未來土地價格「磨合期」過後，土地流拍率將逐漸下降。
北方城市流拍更多
目前在CRIC重點監測的一二線城市中，發生土地流拍的城市達到27個，共產生245幅流拍地塊，按照地塊流拍的城市分布情況來看，整體呈現北方城市流拍多於南方城市、內陸城市流拍多於沿海城市的特徵。值得一提的是，過去火熱的「囤地大戶」如今更易流拍。
流拍土地幅數較多的城市大部分為北方城市，且位於內陸地區。其中流拍幅數最高的城市是太原，目前流拍地塊已經達到23幅。此外，天津和烏魯木齊的流拍地塊幅數也在20幅以上。再結合這些城市2018年土地成交幅數情況來看，太原、天津和烏魯木齊2018年至今為止成交土地幅數分別為38、78和73幅，而青島、昆明、杭州等城市2018年也都成交了較多幅地塊，但土地的流拍幅數分別僅有1、2、4幅。這說明城市土地成交幅數多並不意味流拍土地幅數越多，土地流拍更多的與拿地企業對當地的市場預期和項目盈利預測有關。
流拍幅數最多的太原從去年6月以來市場上漲勢頭明顯，已有限購的傳言，雖未正式落地執行，但銀行方面已經開始收緊對外地客戶的審核，對市場產生了一定的影響;加之早已進駐的老牌開發商如萬科、恒大等在太原已有大量囤地，當前市場以去化囤貨為主，對新拿地的需求較低。總體來看，投資商目前對太原的投資態度相當謹慎，一方面由於政策收緊，另一方面由於企業自身資金周轉困難。
遠離城市中心地塊更易流拍
一般來說土地流拍主要由於企業對當前市場情況持謹慎態度，地塊本身條件未達到企業「必須獲取」的程度。從地理位置的角度來看，2018年以來流拍地塊主要產生在距離市中心10公里以外，這與其周圍基礎設施配套水平較低有關。
一二線城市2018年以來的流拍地塊中，在市中心方圓5公里內的僅有19幅，將距離拉長到距市中心5至10公里範圍內，流拍地塊的數量則大幅上升，達到45幅;而在距離市區10公里範圍以外，地塊流拍數量則更加顯著增加，在距離達到10至50公里之後流拍土地數量更是超過了140幅。從流拍地塊到市中心的距離來看，在市中心5至10公里距離內流拍的地塊密度較大，這個區域範圍內配套水平較優，在一二線城市內10公里的距離並不算遠。地塊處於這個範圍仍可以算是地理條件優越，但依舊頻頻出現的土地流拍，說明業內對板塊預判愈發的謹慎而細致。
流拍率將逐漸回落
7月份一二線土地市場的流拍數量達到峰值，加之溢價率滑落至最低位，的確反映了當下土地市場指標轉冷的客觀事實。通過對流拍和成交土地的對比分析，可見即使是具有「近郊、地價房價差較大、低總價」等優質標籤的土地同樣頻頻出現流拍，雖然不少流拍個案在配套建設和周轉速度等方面確實存在比較嚴格的限制，但這些限制和問題在往年同樣存在。2018年土地流拍率的上升，究其原因還是行業預期發生轉變，但供地價格依舊維持了2016、2017年的慣性，導致地方政府和企業迎來了新的地價「磨合期」。
行業預期方面，業內對於未來新房市場預期的轉變，主要由於在長期的限價、限售等嚴格措施調控下，不少近郊新城板塊開盤去化率降低，導致消化周期拉長，且限價措施壓縮了新房項目的未來利潤空間，這導致企業對拿地的價格更加敏感。不過，從地價變動情況來看，目前依舊是漲多於跌，說明市場預期還是平中有升，談及全面回落依舊言之過甚。因此對於未來還是不必過分悲觀，一方面今年以來土地市場持續高位運行，在供應量、成交量上升的大前提下，流拍數量增多符合客觀規律，另一方面從8月份表現來看，一二線城市的整體土地流拍幅數為50幅，相對7月份的流拍幅數已經出現顯著的回落，流拍現象有所趨緩，且大部分板塊的土地價格也在持續上升，市場對未來信心並未實質性趨冷。在政府與企業進一步磨合土地價格之後，預計未來一段時間流拍幅數會從相對高位緩慢下行，土地市場也應當會迎來更加平穩、理性的運行。
易居(中國)企業集團研究總監 洪聖奇
(逢周二刊出)
