日前，廣東省住建廳印發《關於推進共有產權住房發展的指導意見（徵求意見稿）》，指導意見提出滿足購買共有產權住房（以取得不動產權證書為準）不少於10年等條件的，允許承購人一次性增購代持機構所持的產權份額取得完全產權，住房性質轉變為商品住房。
這一意見一經推出就引發了市場對於此舉是否違背共有產權房本身社會屬性、催生新投機的擔憂，但是縱觀此前大力推行的上海、北京等地共有保障房退出機制相對模糊也是制約其大力推廣的一道制度障礙，廣東的這一新舉措明確「退出」機制，免除購房人後顧之憂，也不失為落實「房住不炒」的長效調控機制的一種全新嘗試。
北京：共有產權房「禁轉商」
截至目前，已有北京、上海、南京、廣東省等多地推出共有產權房政策，但關於「共有產權房是否能夠轉為商品房」，各地政策存在較大差異。其中政策最為嚴苛、最為波折的要數北京。
去年9月20日，《北京市共有產權住房管理暫行辦法》正式發布，但與此前的意見徵集稿相比，最為顯著的變化則是共有產權住房政府所持的份額，由購房人取得不動產權證滿5年可出售變為「暫不出售」；僅可轉讓共有產權房市民個人份額，共有產權住房的性質也不會變為商品房，這無疑是對共有產權房的保障性進一步強化。
北京有2171萬的常住人口，龐大的人口基數加上較高的住房均價，目前存在巨大的住房缺口。由於共有產權房一般都有價格優勢和良好的配套設施，絕大多數共有產權購房者傾向於購買下政府所持份額以套現或增值，這無疑使得公共產權房的金融投資屬性增強。
這樣一來，政府持有產權不予出售則能保證共有產權住房「封閉」在內部循環中，最大限度地保障共有產權房申請人的需求，體現了政策的公平與效率；另外，一定程度上也能防止房價過快上漲，使得房地產市場保持相對平穩發展。
目前北京、上海、南京、淮安等多城已經試點推出共有產權房，其中上海走在全國前列，至今已開展六批供應，總計簽約購房家庭達到13萬戶左右，並計劃於2018年第四季度啟動第七批次申請受理工作。為限制投機情況的發生，上海共有產權的准入條件和審核機制十分嚴苛，但同時也出現了「買得起的且有資格申請者」普遍觀望的窘境，最終導致上海的共有產權住房存在大量閒置。
這是因為上海共有產權住房在實際「轉商」操作過程很難執行，區政府享有優先購買權，如區政府不購買，以後申請共有產權房指標的後路即被斷掉，房源要自己解決，這一舉措無疑也是在引導共有產權住房進行「內循環」，進而保障供給量「只增不減」。另外，即使是區政府願意回購指標，但由於目前的供後管理規定早已過時，可能很多條款和房價等各方面與實際情況存在較大差異，而且回購產權的相關機制尚未建成。因此，共有產權房的「退出」機制不明確嚴重限制了其大規模推廣落地的可能。
廣東：共有產權房試點有新規
與北京、上海「禁轉商」或「難轉商」不同，此次廣東新規規定共有產權房滿10年後可轉商品房，相比之下政策較為寬鬆。同時新規也公布了包括政府集中新建、「限價」房企新建、「競配建」配建、收購新建商品住房或二手住房、公共租賃住房、經濟適用住房、限價商品住房、直管公房、棚改安置房在內的多途徑房源籌措渠道，可以預見未來廣東的共有產權房源供給相對充裕。
從某種意義上講，廣東新規對於申購資格的限制相對寬鬆，不限戶籍且享有與購買商品住房同等的落戶、入學等公共服務的目的也是為了吸引人才，防止因為高房價引發人才流失，增強城市吸引力，最終提升城市綜合實力。
由此看來，共有產權能否「轉商」與其市場供需情況息息相關，像廣東這種有條件的可以轉。但同時也要注意加強共有產權房准入資格的審查，防止某些鑽政策空子的投機行為發生，使得「福利房」變質，妨礙了社會的公平性。
總的來看，共有產權房是在高房價地區解決「夾心層」群體的住房難題的有效途徑，但是之前上海、北京共有產權房的發展存在退出機制不明確等問題，所以共有產權房經過多年的發展，規模也十分小。此次廣東省共有產權房「退出」機制的明確無疑是為未來共有產權房發展的方向指明了道路，免除購房人的後顧之憂，可以看作是落實「房住不炒」的房地產調控長效機制的一種全新嘗試。
易居(中國)企業集團研究總監 洪聖奇
(逢周二刊出)
