傳多地醞釀取消「賣樓花」

　　中小房企或臨滅頂之災

　　繼共有產權住房新政後，廣東住房市場又一次成為外界焦點：廣東省房地產協會近日下發通知表示，將逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。雖然馬上有媒體披露，「只是徵集意見而已」且涉及多個省份，住建部人士同樣闢謠稱「取消商品房預售徵詢意見情況並不屬實」，但昨日，無論是港股還是A股中的內地地產股「血流成河」，成為下跌重災區。

　　分析認為，如果一刀切取消預售，意味?房企20%-30%左右的資金來源將出現空白，資金鏈斷裂及由此帶來的系統性風險不可輕視，或起碼有50%的房地產企業將倒閉。雖然全面實施取消預售制度的可能性不大，但在部分城市試點的可能性則明顯增加，現售料為未來的大趨勢。（香港商報記者黃鶯見習記者廖非凡）

　　「樓花」緩解開發商資金難題

　　商品房預售制度也稱「期房買賣制度」，起源於上個世紀50年代的香港，彼時的香港在二戰之後面對大量的人口流入疊加經濟的快速發展對商業樓宇和住宅的需求急劇增長，在這樣的背景下，霍英東成立的立信置業有限公司一改當時的現樓銷售政策，提出「預售樓花」並倡導分期付款。

　　內地的商品預售制度則是從深圳開始，深圳特區在1983年就借鑒了香港的「賣樓花」制度，首先提出了商品房預售概念。1994年，建設部頒布了《中華人民共和國城市商品房預售管理辦法》，標誌?中國商品房預售制的全面實行，至今已25年。

　　「樓花」緩解了開發商的資金難題，收取的定金相當於給開發商一筆無息借款，引起建設熱潮，給香港的發展注入強勁的動力。而1998年內地房改後，在預售制的助力下，內地商品房市場開啟了20年的牛市，為改善人民居住、城鎮化建設立下汗馬功勞。

　　中信建投房地產首席分析師陳慎認為，對於房企及市場需求來講是有其優點的：預售制度極大縮短了房企現金流回籠的周期，降低了房企資金斷裂的風險的同時，有效地滿足了房企規模龐大的融資需求。此外，預售和分期付款的方式有效降低了消費者的購房門檻，刺激了市場的潛在需求。

　　但隨着預售的負面效應不斷顯現，內地關於取消預售制的呼聲也此起彼伏。

　　短期內取消條件不具備

　　事實上，現售要求並非第一次在廣東出現。今年7月，江門住建局提出，2018年10月1日起，江門所銷售的商品房必須是竣工驗收合格的現房或已辦理不動產首次登記的車位（庫）。6月，中山首宗要求現售的地塊由萬科競得，刷新了中山樓面地價的最高紀錄。而深圳早在2016年就試點出讓了一塊限「現售」的土地，由中國電建和廣州方榮聯合以82.8億元競得，成為2016年龍華價格最高的地塊。

　　中原地產首席分析師張大偉接受本報記者採訪時表示，房地產市場對預售制度非常敏感，特別是強調高周轉和高負債的企業。從過去歷史看，預售制度存在的問題較多，當下房地產市場中的質量、交付等問題，基本都與預售制度有關。預售制度對於消費者來說保障度低，不確定因素較多，其帶來的矛盾和糾紛讓購買者付出了不小的代價。

　　張大偉告訴記者，從短期看，取消預售制度可能性不大，當下房地產市場裏依然中小企業集中，龍頭房企佔比份額不高，若取消預售，將加大企業的資金鏈風險，導致企業回款周期嚴重拉長。取消預售有利於資金寬裕的國企、大企業，但對小企業來說是滅頂之災，起碼50%的房地產企業將倒閉。

　　陳慎同樣認為，短期內取消預售制度的條件不具備。房企到位資金的增速在今年出現3年來第一次負增長，如果一刀切取消預售，意味?房企20%-30%左右的資金來源將出現空白。此外，預售制的突然取消意味?原本今年入市的房屋將推後1-2年以上，供給「休克」的風險將使得目前原本就脆弱的供需結構變得惡化，也和「遏制房價上漲」思路不符。

　　房企分化現售係未來趨勢

　　中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁表示，「預售制度推行了20多年後，中國房地產市場已經有所變化，預售制度在這麼多年的實行中也存在購房者承擔了大多數資金風險以及在收樓時發現貨不對板的糾紛等問題，總體而言，現售是未來的趨勢。」

　　陳慎稱，如果預售環節取消，意味?融資渠道原本就不多的中小型房企將面臨更高的門檻，而擁有更為堅實金融機構背書、更為多元資源渠道、具備更強開發品質的優質房企反而擁有了更為寬鬆的發展環境，2016年以來房地產行業的集中度提升，也將在去槓桿節奏中持續加速。

链接

　　京：檢查房企落實安全責任

　　北京住建委昨日印發《北京市房地產開發企業落實安全責任專項檢查方案》，9月25日至10月15日，北京市各區住房城鄉建設主管部門對本轄區房地產開發項目進行抽查，發現問題責令整改，並依法進行處罰或採取相應處理措施。

　　北京市住房城鄉建設委成立2個專項檢查組，分別由施工安全管理處、房地產開發管理處主要負責人帶隊。

　　廣東清遠取消備案價上浮規定

　　清遠市住房和城鄉建設管理局、清遠市發展和改革局昨日聯合發布通知進一步完善房地產市場監管有關工作，取消《關於進一步加強我市房地產市場監管工作的通知》關於「備案價格允許在適當區間上浮和房價備案後申請提高備案價格」的相關規定。此外，將「申請人取得相關價格備案資料後應於5個工作日內向住建部門申請辦理預售許可證（或現售備案證書），逾期則該次價格備案視為無效」規定中，5個工作日更改為10個工作日。