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香港商報

息口轉向 樓市或入轉角
2018年 09月 29日 01:36    香港商报
 

  加息陰霾籠罩之下,本港樓價卒之出現轉角苗頭。差餉物業估價署最新數字顯示,8月份私宅樓價指數中止連續28個月升勢,按月下跌0.08%。事實上,如果大家緊貼樓市發展,當可發現近來湧現不少劈價個案;坊間較貼市的樓價指標亦指,截至本月中二手樓價更按月跌近1%。隨日前港銀12年來首次上調了最優惠利率(P),香港正式踏入加息周期,樓市轉勢壓力必然愈來愈重。

  眾所周知,本港樓市累升至今,非常低息環境肯定是箇中重大推手。金管局資料反映,過去十年間即金融海嘯以來,在港涉及物業發展、投資、購置的貸款總額,便幾乎翻了一番至近2.7萬億元;上月新批出的按揭貸款金額,亦從十年前的100多億元暴增至近480億元。受惠於大量「便宜錢」追捧,樓價無可避免會同步地水漲船高。然而,當資金成本上揚,銀行也不再水浸,資產價格就勢必有所調整。銀行體系結餘由年初的1800億元,削減至最新只剩760億元左右,銀行同業拆息則火速飆高,1個月、3個月、12個月的拆息,分別由年初約1厘、1.3厘、1.5厘,急升至昨日的2.23厘、2.28厘、2.69厘,便充分凸顯了銀根抽緊的嚴重程度。上調最優惠利率,誠乃整個資金趨緊過程的最後一步罷了,惟這卻肯定只是僅僅開始的一步,將來勢必追隨美國加息而不斷上調。

  何況,為了追捧愈來愈高的樓價,港人所承受的按揭負擔也愈來愈重。一方面,供款年期既愈來愈長,最新便達321個月(即近27年),遠較十年前的260個月(即近22年)為多;另方面,在發展商的二按「優惠」下,甚而出現了「零首期」上車的情況,亦意味總貸款亦愈來愈多;凡此種種,都令供款人更易受到加息影響。以現時最新平均按揭貸款額約400萬元計算,七成按揭、年期22年、息率2.15厘的每月還款額為1.9萬元,但換為十成按揭(即貸款570萬元)、年期27年、加息1厘的話,每月還款額暴增到2.6萬元了!也莫說,期內總利息開支,亦由100萬元增至277萬元!

  加息不單加重供樓負擔,也令買樓投資愈不吸引。畢竟,樓價過去升幅一直跑贏租金,以致住宅回報率跌至只有2至2.6厘。當銀行接踵加息,尤其是定存息率已普遍升至2厘以上,個別銀行還提供高達3厘息率;試問,醒目錢豈不應該從樓市回流定存?特別是,一旦樓市進一步受其他壞消息拖低,諸如貿易戰升溫、內地樓市回調等等,導致「只升不跌」的預期打破,那麼投資物業豈非不能「財息兼收」,而恐「蝕息兼蝕價」?

  饒是如此,息口上升雖有助樓市回調,惟特首林鄭月娥下月即將發表的施政報告,仍應以理順樓市發展為重中之重。始終,除非樓價大幅下挫,否則一般市民依然難以上車,也莫說尚有大量基層人士仍在租住?房。故此,當局既應致力增加土地和住宅供應,總結土地大辯論的拓地共識,當中亦應加大公營出售及出租房屋的資助額和供應量。樓市步入轉角,誠可降低置業門檻,但要真正解決市民居住難的問題及提高人均居住面積,增加供應的步伐實不能夠減緩下來。

  香港商報評論員 李明生 

 
(來源: 香港商报网) 編輯: 罗强