內地二手住房需求解構

隨着越來越多的城市二手住房成交量超越新房，諸多一、二線城市迎來「存量」住宅交易時代。另一方面，去年上半年以來，新房供應的持續短缺也給二手住房交易的「復蘇」創造了空間，更多的購房需求主動「轉移」至存量市場。具體表現為今年以來重點城市掛牌量的持續小幅減少，二手住宅成交量的觸底回升，以及重點城市一、二手住宅價格持續「倒掛」，這都預示二手房市場正以賣方為主導。

在此背景下，研究當前二手住房市場的需求結構，不僅可以反映市場真實的需求狀況，還可以合理預判未來不同城市的購房偏好。

二手市場三大特徵

第一，近半數熱點城市步入「存量時代」，二手房成交規模顯著高於新房。2013年上海的二手房成交量首次超過新房，自此之後，以二手房市場為主導的城市持續擴容，2017年已涵蓋了北上廣深等6個城市。據CRIC監測，2018年上半年10個典型城市中，北京、上海、深圳、武漢的二手房成交量均顯著高於新房。在新房供應量顯著不足的背景下，二手住房市場熱度還將維持較長時間。

第二，上半年掛牌量持續小幅減少，而成交延續去年四季度以來觸底回升的態勢。2018年上半年，全國17個典型城市二手住宅出售掛牌量每月基本都維持着3000萬平方米左右，變動幅度不算太大，但整體持續小幅下降，在二手房市場熱度回升的情況下，熱門城市的業主普遍存在惜售心態。從二手住宅的成交情況來看，2018年上半年，在新房供應不足的影響下，二手房市場穩步復蘇，13個重點城市成交面積和成交套數分別為4667萬平方米和53.4萬套，較去年下半年都小幅增長5%，但成交熱度依舊不及2017年上半年同期。

第三，七成重點城市一、二手價格「倒掛」。從我們檢測的10個重點城市二手住宅成交均價看，2018年上半年除北京、上海、鄭州外，其餘7個城市二手住宅成交均價均高於一手住宅均價，這主要受到新房「限價」政策影響，最顯著的是武漢價差超1倍，其次是南京，二手房市場的成交熱度可見一斑。

二手需求靜態結構與動態變化

從成交結構看，二手住房市場呈現以下三大特徵：

一是70平方米以下小面積段住宅為成交主力，尤其在一線城市，近乎佔據了總成交規模的「半壁江山」。一方面因為這些城市的二手住宅市場發展相對成熟，市場中存在大量總價偏低的「老破小」可供交易;另一方面由於房價的持續上揚、限購限貸的層層加碼倒逼剛需購房者選擇小面積、低總價的房源滿足基本的居住需求。二是房型主要集中在功能性完備的二房和三房，性價比較高，可基本滿足三口之家的日常生活需求。三是總價段因各城市房價高低不同，所以主力總價段的分化也較為顯著，但都是城市中低總價段比重最大。

從近三年二手住房市場需求成交結構變化趨勢看，分化也較為顯著，在一線城市房價持續上漲背景下，購房需求以70平方米以下的一房或二房為主，且比重持續上升。這也反映出「高房價」使得一線城市的居住品質和舒適度直線下降，剛需購房者無力負擔高總價房源，只能選擇面積較小，總價偏低的「老破小」居住，而且這樣的情況在短期內難以改變，甚至存在愈演愈烈的趨勢。其他城市諸如杭州、重慶、武漢、合肥、鄭州等對人口的吸附力較強，二手住房市場仍在起步發展，需求結構相對穩定。

易居(中國)企業集團研究總監洪聖奇

(逢周二刊出)