鼓勵工廈重建可紓「地荒」

香港經貿商會會長　李秀恒

為期五個月的「土地大辯論」公眾諮詢期，至上周三結束。再過一星期，行政長官林鄭月娥便會在立法會發表其任內第二份施政報告，而她早前已公開透露，房屋政策將是重中之重，並強調會連同土地供應一起討論，皆因「沒有麵粉就做不到麵包」。

由此可見，特區政府最新的房屋政策，將是根據「土地大辯論」的主流民意來制訂，希望以「順應民意」來減少政策推行時不必要的「噪音」。事實上，主流民意已經頗為清晰。在短中期方面，當局提出的「棕地」、「利用私人新界農地儲備」、「利用私人遊樂場地作其他用途」及「重置及整合佔地廣的康樂設施」的四個選項，都有人贊成，但以用公私合營模式來發展「棕地」和「私人農地」，明顯是最少爭議;至於中長期選項，以「在維港以外近岸填海」成必然之選。這兩個選項，可說都是最符合香港的客觀環境，箇中原因和理由，很多文章已詳細分析，不贅。

不過，筆者發覺政府想盡辦法四處覓地，但有些現成的土地，在今次的「土地大辯論」18個選項之中並沒提及，顯然是被忽略了，那就是：舊工廈地皮。

活化作用有限

須知道，全港逾1400幢工廈，共佔土地面積逾2000公頃(約相當於120個維多利亞公園)，分布於全港各區，大都建造於上世紀六七十年代，樓齡不輕，外形殘舊，一來影響市容，二來亦阻礙社區的發展。但受制於這些工廈用地不能隨意改變用途，如申請改變用途，補地價計算方法對工廈業主甚不公平，所以變成拆也不是，不拆也不是，只好原地不動，其實也屬一種資源浪費。

記得去年8月，林鄭月娥曾主動談到舊式工廈的用途問題，表示需要有新思維來處理，並已責成發展局做三件事：一是重新審視工廈活化政策，包括應否重新啟動活化政策，協助業主改建或改裝工廈;二是在符合消防安全的大前提下，研究工廈低層放寬用途限制;三是協助工廈業主整合分散業權，以符合強拍條例集合八成業權可以申請拍賣的要求，從而申請拆卸重建或改裝。

林鄭月娥曾擔任過發展局局長，對香港工廈情況十分熟悉，她提出的三點「新思維」，對解決現時工廈亂象確是對症下藥，尤其所提出的第三點，很明顯是想為舊式工廈拆卸重建創造有利條件，而這正正是最切合社會所需，因活化政策雖然可讓舊工廈轉型，但如果不能拆卸，作用始終有限。事關舊工廈礙於多方面的「先天不足」，要把消防設施改裝到符合現代社會的要求，極不容易，勞師動眾兼擾民，得出來的效果也未必令人滿意。最徹底的方法，便是把舊工廈拆卸重建。

熟地資源應予釋放

重建的好處，是等於讓工廈原來的土地重新規劃，除了可改作商廈或酒店之外，也可改作服務式住宅、文化藝術工作坊、創意行業或一些銀髮產業等，不用擔心消防設施落後，更可以配合社區需要而擴闊馬路，增加綠化，又可把建築物外型設計得更美觀和實用，為市容加分，這總比留下數十年前設計笨頓的工廈只能「修修補補」，更符合「地盡其用」的原則。

須知道，舊工廈所在之地，基本上都是屬於「熟地」，即本身周圍已有基本的社區設施配套，包括交通網絡、消防局、警署、學校、醫療服務、水電煤供應和去水道等，政府無須花費大量公帑開發。所以，若政府能提供一些無損公眾利益的優惠政策，吸引舊工廈業權人拆卸重建，便等於將大量的「熟地」資源釋放出來，這對紓緩本港「土地荒」，必可產生立竿見影的效果。這方面，希望新的施政報告能有所跟進。