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香港商報

辣招影響樓市運作
2018年 10月 03日 00:44    香港商报
 

    辣招影響樓市運作 

   獅子山學會營運總監 白仲祺

    上周本港多間銀行終於在多個月的延遲下,十多年來第一次增加最優惠利率,亦預期會繼續增加。近日不難看見有多個「龍頭」樓盤,傳來大幅減價的消息,無論是賣家自願劈價,還是雙方同意下降低價錢成交。雖然樓市多年上升,令每次傳出樓價會下跌的消息,都被很多人批評為陰謀論,但黑天鵝的故事教訓我們,最壞的風險是大部分人預期不到的。

    當然,我不是樓市專家,無意作出預測,但我對樓宇政策有認識,特別是看到在政府干預市場運作後,會帶來反效果,和政策的效果與意願相反的現象。

    獅子山學會多次評論及一直反對政府干預,因為不治標亦不治本。「辣招」本是用來控制樓價升幅,但實際的操作是同時減低需求及供應,減少整體成交,樓價亦一直有升無跌。結果就是令市民更難買樓。近日樓市成交量低到很多大型屋苑已經無人問津,就是有一兩單成交,無論價錢是高是低,意義都不大。

    可是,「辣招」除了減低成交量,亦同時帶給市民一個信息,就是政府認為樓價過高。智者曾說,價錢是你付出多少,但價值就是你獲得幾多。樓價是高是低,是很主觀的,應由買家自己判斷。問題是政策本身扭曲市場,令二手供應及成交消失,讓買家過度依靠全新樓盤。看到這些樓盤利息非常高的樓宇按揭貸款,增加的風險到最後是買家自己負責。

    政府的樓市干預措施,大大減低價格信號。自由市場下,價格反映所有參加者共同認為該資產當時的價值。如果大部分價格制訂者認為價格過低,便會買入,令價錢升高,相反如果制訂者認為價錢過高,便會售出,令價錢下降。限制交易的政策,延遲這個自然現象的發生。

    如果將樓宇買賣雙方分成買家與賣家兩條隊,「辣招」就是在他們見面前要經過的一條狹窄長廊。這條走廊在樓價上升時減少成交,在下跌時,亦發揮同樣作用。這有如在走火通道建設一些障礙,所以無論有幾多樓宇拋售的消息傳出,到最後,要等政府確定取消「辣招」,才會釋放一直被政策限制的二手市場成交。如果取消當時正值下一次金融風暴,無法想像後果會是怎樣。 

 
(來源: 香港商報) 編輯: 朱剑明