美國樓市升勢放緩

交通銀行香港分行環球金融市場部　袁沛儀

美國聯儲局近周加息，本港最優惠利率受上調壓力，筆者已於上幾期分析過對本港樓市影響有限，今文轉看加息對美國樓市的影響及其前景。

美國於2015年底開始新一輪加息周期，但從圖一可見當時30年期固定抵押貸款利率沒有同步跟升，直至2016年尾才跟上。然而今次加息，該貸款率連升五周，更創七年新高。借貸成本上升，對買家的負擔有一定影響。然而圖一可見住宅負擔指數與30年期貸款率整體呈反比，而聯儲局加息周期在未來兩年還未完結下，料短線的住宅負擔能力將繼續下降，估計重返金融海嘯前的平均水平。

買家負擔能力下降，料買樓需求回落，首當其衝的應是房屋銷售。圖二可見30年期貸款率按年變動與待售房屋指數增長明顯反比，而貸款率按年變動的影響反映在約五個月後的待售房屋增長上。隨着貸款率上升，其變動更接近4年高位;按紅箭推測，待售房屋指數增長在未來五個月繼續回落，料萎縮規模超過一成。

隨着銷售回落，樓價也面臨較大下行壓力。由於樓市帶有投資性質，若只單純觀察供求，難以準確推測短期價格走勢，不過整體長線方向倒有參考價值。因此圖三顯示，樓價增長與待售房屋增長短線走勢未見跟貼，但整體方向一致;待售房屋增長更領先樓價增長約五季。圖三顯示，待售房屋增長處於萎縮，綜合圖二得出其走勢至少持續到明年2月，那麼按紅箭預示，料樓價按年增長回落至少六季，但仍未萎縮。

再參考私人住宅營建及家居裝修的支出。圖四顯示其升幅與樓價增長同向，前者更領先後者約三季。住宅營建支出增長近年明顯放緩，同樣可見需求面臨下行壓力。若按紅箭推測，料樓價增長在未來三個月放緩，但仍未萎縮，結論與圖三脗合。

由是觀之，美國處於加息周期少不免加重買家借貸成本，加上負擔能力近年開始回落，料需求放緩為樓市帶來壓力。不過縱使如此，參考待售房屋及建築支出可見，美國樓價只見升勢放緩，但仍未見調整。