黃金周涼意來襲樓市「金九銀十」褪色

【香港商報訊】受經濟環境和政策影響，內地樓市「金九銀十」正被淡化，9、10月不一定還是樓市最熱的時候，反而有可能行情冷淡。

在國慶假期，多地中介反映睇樓的情況與平常沒有區別，並未出現購房者利用假期大規模看房的現象。因此今年秋季，無論是購房者、房產中介還是開發商，都多少感受到了市場的涼意。

北京樓市率先降溫

北京市統計局數據顯示，今年1月至8月，北京市商品房銷售面積同比下降32.8%，其中住宅銷售面積同比下降了22.7%。

今年國慶假期，北京房產中介張強呆在河北保定農村的老家，連休5天。他並不着急回北京，因為手裏一個着急簽單的客戶也沒有。由於看房的人不多，張強所在石景山區門店的中介們經常站在門口，閒聊打發時間。就在兩年前的這個時間，他們中的多數人還在因為帶人看房和簽單忙得團團轉。

對於這種落差，已經離職的房產中介楊琳也有同感。今年國慶長假，她在唐山專心經營自己的一家寵物店，不談樓盤，不談樓價。

北京向來是樓市的風向標，在這次全國範圍的波動中，其他多個城市的樓價和成交量也走出了相似的曲線，從一線到三四線城市，樓市輪動升溫，又相繼趨於平靜。國家統計局數據顯示，8月，全國商品房銷售面積增速、開發投資增速均呈現明顯下滑趨勢，環比分別下降7.5、3.9個百分點。

「北京、上海、深圳、廣州、廈門、南京、無錫、石家莊、天津、武漢、長沙、成都、西安、杭州，包括大都市周邊，比如廊坊，這些調控嚴厲、市場前期已經降溫的城市，在9、10月份都沒戲。」易居研究院副院長楊紅旭說。

「調控政策嚴格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市已經出現樓價下行的苗頭。」中原地產首席分析師張大偉說，「樓價調整正從點到區域擴散。熱點城市樓市逐漸降溫，目前的購買力很難再支撐市場繼續衝高。」

開發商拼「活下去」

在房產中介還懷念「好日子」的時候，開發商已經開始思考怎麼「活下去」的問題。

9月下旬，房地產行業巨頭萬科在深圳舉辦秋季例會，會場掛出三個字——活下去。其實，在更早些時候，萬科董事會主席郁亮就說過：「萬科要做的第一件事情，就是進行戰略檢討，以『活下去』為最終目標。」最讓郁亮擔心的問題之一是「回款」。

銷售回籠和市場融資是房地產企業的主要資金來源，也是賴以生存的血液。在2018年年初開始收緊房企融資的政策背景下，如果連現金流穩健的萬科都感受到回款的滯緩、去化的壓力，不難想象一些中小房企的資金鏈是何種境況。

「2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年。」張大偉說，「從2016年『9.30』開始，全國一二線城市嚴格調控，融資收緊，在這種情況下，房企的資金壓力越來越大，雖然整體銷售依然處於高位，但繼續拿地的壓力逐漸增加，對於非優質地塊的積極性持續降低」。

開發商拿地慾望正在消退。中原地產研究中心統計數據顯示，2018年熱點城市土地溢價率基本在10%左右，明顯低於2015年至2017年平均30%溢價率。2018年1-7月，全國流拍土地接近800宗，二線和三四線城市的土地流拍數量同比增長高達200%和121%。

除了市場數據，持續一年多的房企紛紛去掉「地產」二字的改名潮也讓人不得不多想。因此，在談到短期樓市走勢時，楊紅旭說，開發商重點關注的一線、強二線、強三線基本沒有行情，開發商所寄予厚望的三四線城市行情再持續幾個月，也會調頭下行。