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香港商報

樓市,秋後不是冬
2018年 10月 08日 00:28    香港商报
 

    作者:路人甲

  除旅遊外,十一黃金周同時也是內地樓市的風向標。縱觀1998年第一次房改以來的30年房地產業發展史,全國性重磅樓市調控常常在此期間發布,今年假期,雖無樓市新規發布,但市場本身卻也傳來了重要信號。

  會破例入冬?

  多地中介反映睇樓的情況與平常沒差別,並未出現購房者假期大規模看房的現象。無論是購房者、中介還是開發商,都多少感受到了市場的涼意。更有江西上饒碧桂園6日傳來因降價售樓處被砸,杭州、上海、安徽等多地上演退房潮。

  如果說此前率先退燒的深圳因樓價連跌22個月、因平均每月跌了數元錢,而遭一片嘲笑,那麼此刻全國性的涼意陣陣,則入秋已成定局,樓市終於盼來了拐點,相信無數剛需客將露出一絲微笑。

  秋天來了,冬天還會遠嗎?會否迎來無數人盼望的樓價暴跌的寒冬?地產大佬施永青,曾經闡述一個完整的地產周期分成四個階段為復蘇期、高漲期、調整期和蕭條期,可形象地對應為自然界的春夏秋冬。

  在房地產蕭條的冬天,樓價腰斬或以上,售樓處近乎無人問津。近年本港曾經歷2次樓市寒冬。1982年關於香港前途問題的中英談判的遇阻,一下子就把樓市泡沫戳破了;還有1997年的亞洲金融風暴,樓價最高暴跌70%以上。

  但迄今為止,內地樓市還未經歷過一次完整的春夏秋冬的周期。為什麼呢?從宏觀上搜索,最主要的有三點。其一,發達經濟體的樓市周期,是建立在早已完成的城市化基礎上,而內地正在經歷人類歷史上規模最大的城市化浪潮。其二,進入21世紀以來,凱恩斯主義或新凱恩斯主義大行其道,世界各國的宏觀經濟周期都被熨平,削平了波峰和波谷。從屬於宏觀周期的內地房地產行業周期,也必然受到影響,本應出現的樓市寒冬被作為波谷而削掉了。其三,自2003年8月,國務院史上首次將房地產業定義為「國民經濟的支柱產業」以來,雖然近年不再強調,但實際上房地產業一直處在支柱地位。每一次政府出手調控,網民們總一廂情願地以為是為了降低樓市價格,其實,只是為了防止支柱的崩盤。

  那麼,這一次內地樓市立秋以後,會不會破例再入冬呢,前述支撐樓市無冬的三足鼎立並沒有改變的跡象,例外也就不會到來。

  這個秋天會有多長?

  房子屬於投資品,不是消耗性的消費品,消耗品在價格下跌的時候,需求會增加。鮑魚的價錢便宜了,我沒吃過的,也會去嚐嚐,它會吸引新的購買力。但樓價下跌的時候,不容易吸引買家,因為買了之後會虧損,又不能把它吃掉,還須一路持有,所以樓價下跌時較難產生新的需求,反而會逼人家賣樓,這也是典型的投資思維,但大多數剛需客也容易從眾,總認為可以再等等,後面的樓價興許會更低,經驗證明,這往往是錯失良機的陷阱。樓市之秋,正是剛需從容挑房的好時期。

  既然中國樓市不會有冬天,既然秋天是挑房的好時機,那麼此輪調整期的秋天會有多長?這對於所有剛需客,是一個不能忽略的問題。

  專家們或用各式的理論模型來做推演,但做為普通消費者,竊以為,也可做出經驗主義的判斷。每一輪的樓價暴漲,都是以剛需的購買力與樓價的平衡點為起跳點的,隨之樓價越漲,購買力越落後,當這種不平衡達到極限以後,樓價就開始停漲或下跌,以等待購買力追上來,再次達到曾經的平衡點後,樓價再開啟新一輪行情,周而復始。

  以深圳為樣本,2014年9月30日,當時的「9.30新政」出台,深圳樓市開始啟動快速上漲,可以設定此時為當年的平衡點,當時的全市樓盤均價為2.6萬每平米左右,現在的均價約為5.5萬元每平米,價格翻番還拐了一個彎。也就是說,以城鎮職工平均工資為主要標誌的購買力,也必須同樣要比2014年翻番,才能達到當年的那個平衡點,再迎來新一輪上漲的春天。據查深圳城鎮職工平均工資為年均增長10%左右,也就是說要比2014年翻番,需要7年左右時間,如今已經過去了4年,還剩大概3年,如此,入秋後的36個月調整期,正是剛需從容挑房的機遇期,這也正是黃金周樓市所傳達出來的重要信息。

 
(來源: 香港商報) 編輯: 朱剑明