接連降準利房企銷售四季度為關鍵

近日，人行宣布定向降準1個百分點，除了用於償還即將到期的4500億元（人民幣，下同）中期借貸便利（MLF）之外，還有望釋放7500億元增量信貸資金。年內接連四次降準是否預示貨幣政策的實質性轉向？對房地產市場又有怎樣的影響？

房企融資壓力緩解

從中央經濟工作會議以及國務院常務會議表態來看，穩健的貨幣政策要鬆緊適度，積極的財政政策要更加積極。本次降準可謂進一步強化貨幣政策中性偏積極的市場預期，意即要保持流動性合理且充裕。

對房地產市場而言，一方面，央行仍將執行「寬貨幣、緊信用」的政策組合，這在一定程度上有利於改善房企的直接融資情況，但整體影響程度實有限。目前房企融資規模持續縮量，並且融資成本持續上行。另一方面，降準有助於增強銀行間市場信貸資金的流動性，並降低商業銀行的融資成本，屆時住房按揭貸款將有利可圖，進而促進對於住房需求端的信貸資金支持。從近期市場表現來看，一線供求低位回升，二線整體穩定，三四線整體火熱中分化、輪動。企業銷售業績持續向好，前三季度TOP100房企整體銷售規模近7萬億元，同比增長39.6%。9月，TOP100房企合計實現銷售金額8767億元，環比增長13%，同比增幅仍達到34.1%。截至9月末，千億房企數量達到18家，已超過2017年全年17家的水平。整體而言，我們認為降準有助於加速企業銷售回款，間接緩解房企融資壓力。

土拍轉冷趨於常態化

當下土地市場頻現轉冷信號，低溢價乃至底價成交漸成常態，土地流拍案例持續增多。而在調控政策持續發力，房企融資壓力日漸逼仄的作用下，企業的觀望情緒越加濃重，普遍放緩新增拿地力度，部分房企甚至階段性退出土拍市場。我們認為土拍市場轉冷將趨於常態化，地價由升轉降的拐點將至，部分城市地價更是已經率先向下調整。

當然，核心一二線城市市場前景從長期來看依然良好，中心城區的熱門宅地更是不可多得的稀缺資源，這類項目的去化前景依舊不成問題。聯繫到多數城市的土地供應往往有前低後高的市場慣例，四季度將是土地供應高峰期，屆時核心城市將明顯加大供地力度，其中也不乏核心地段的熱門宅地。對於那些資金相較充裕的房企，逆周期拿地可以有效控制土地成本，四季度不失為在核心城市拿地補倉的良機。

搶收市場變盤前最後需求

結合歷次降準周期之後，房地產市場均開啟一波新銷售行情的經驗。我們認為本次降準也不例外，增量的信貸資金會有相當部分最終流向房地產市場，預計四季度仍將是較佳的銷售窗口期。

不過，受制於調控政策持續高壓，多數城市房地產市場確有降溫特徵，項目降價、業主維權、「房鬧」等現象明顯增多，尤其是當下房地產市場正處「量變到質變」的積累期，在無重大利好政策的刺激下，明年市場行情難言樂觀，成交也恐將明顯縮量，三四線城市將面臨更大的調整壓力，甚至不排除部分城市因前期房價上漲過快，市場購買力過度透支，率先開啟「以價換量」的降價風潮。

本輪市場上升周期現已行至尾聲，建議房企積極把握本次降準所帶來的銷售窗口期，推案行銷要有「搶跑」思維，並以最終的銷售業績為導向，竭力搶收市場變盤前的最後一波市場需求。鑒於各城市市場周期迥異，企業宜將銷售貨值按照「好、中、差」甚至更細的標準分類。對於市場前景長期看好的項目，可以按照原計劃推案行銷；對於市場前景看平的項目，行銷要有「亮點」，不斷提升項目曝光度以及市場口碑效應。對於市場前景看淡的項目，要善於嫁接圈層、仲介等各種資源，部分滯銷盤更要有「壯士斷腕」之決心，更好、更快地實現項目去化。

綜合而言，四季度或是最佳的銷售窗口期，在一定程度上也將決定哪些房企資金鏈健康穩健、將有充足的「彈藥」布局明年的投資機會，從而也決定哪些房企能在下一輪市場盤整期安全立足甚至業績保持穩定增長。

易居（中國）企業集團研究總監洪聖奇

（逢周二刊出）