入標金額低於政府底價山頂文輝道地皮流標

【香港商報訊】記者呂婉玲、馮金鋒報道：原本有望成為香港新地王的山頂文輝道住宅地皮，早前已接獲5份標書，但地政總署昨日公布，因為入標的地價標金未達政府就該用地所定的底價，政府不接納，故流標收場。今次是繼2016年初元朗住宅地流標後，再有官地流標。

山頂文輝道地皮流標令市場大感意外。上述地皮位於山頂文輝道第2、4、6、8、9及11號，原屬政府高級公務員宿舍，該地佔地約18.94萬平方呎。根據招標章程，地皮原來可建地積比率0.5倍，最新則大幅增加至2.1倍，最高可建樓面面積增至40.43萬平方呎。由於山頂地皮一向十分罕有，位置可望南區海景，市場普遍預期中標發展商會興建多層式住宅及洋房，由於附近有多個山坡，發展商或須進行斜坡保養等工程。

市場估值240億至364億

文輝道地皮上周五共收得5份標書，全屬本地大型發展商，包括嘉華國際(173)、長實(1113)、新地(016)及恒地(012)，九龍倉(004)和南豐集團聯手競投，至於新世界(017)則和信置(083)、中海外(688)及華懋等發展商合組財團競逐。市場原本對地皮估值十分樂觀，每呎樓面地價估值介乎6萬至9萬元不等，總地價則估計為240億元至364億元，市場估值分歧頗大。

中原測量師行執行董事張競達指出，早前市場預期每平方呎地價約9萬元，估計此次流標，乃發展商出手低於此價，畢竟此為逾數百億元發展項目，相信發展商出手偏向審慎。由於此地皮不是上車盤，不見得是政府會急於再推出此官地。

美聯測量師行董事林子杉表示，無法估計發展商標價或政府定價，但相信此次流標是因為地皮屬過百億元項目，與幾十億元項目相比，此塊超豪宅用地屬長線投資，受樓市波動影響大，可謂風險大，回報期長。

土地顧問普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典認為，此山頂項目可建豪宅、混合式、複式，而且地理位置極佳，於山頂而言，亦屬少數。他指出，近期樓市偏軟，加上此項目投資額大，發展商出手審慎，不足為奇，但強調地政署的市值估價是不會考慮項目成交與否，不會因競投方數量而上或下調定價。

時隔近三年官地再流標

綜合市場意見，普遍認為今次發展商出價較為審慎，而地皮作「超級豪宅」方向發展，預料中美貿易戰持續升溫將對項目產生影響，故令發展商出價低於政府的底價。

資料顯示，對上一次官地流標已是兩年多前。元朗凹頭住宅地皮在2016年1月因標金未達底價流標，當時市場的地價估值介乎15.3億至18.4億元。近年其餘兩宗流標個案為青衣地皮及白石角地皮，分別於2015年底及2014年初流標。上述3幅用地經重新招標後，均成功售出。

市場原本預測，此山頂地皮很大機會打破2006年加列山道地皮每平方呎樓面地價逾4.2萬元的紀錄，成為本港新地王。事與願違，新地王亦難產。由於樓市正調整，相信短期內此地皮都不會再推出。不過，因為地皮並非沒有發展商競投下流標，料不會成為樓市趨淡的口實。