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香港商報

12萬「上車」不是夢 港人大灣區置業錦囊
2018年 10月 19日 01:04    香港商报
 

     12萬「上車」不是夢 港人大灣區置業錦囊

    隨着廣深港高鐵開通、港珠澳大橋即將通車,粵港澳大灣區形成了1小時生活圈,從西九高鐵站出發,1小時內可到達大灣區多個城市。近年不少港人亦考慮赴大灣區實現「上車」夢,皆因交通方便之餘,大灣區有的城市樓價可低至香港的十分之一。不過,個個都想買樓,唔通個個都買到咩,大灣區的樓,有錢也未必買到。

    香港商報記者 張智榮

    為遏制熾熱樓市進一步升溫,保證「屋是用來住的」,內地多個城市都推出限購令,包括限制非當地戶籍人士買樓,這些限購政策對港人同樣適用。根據限購令,以大灣區為例,港人如果想買當地一手住宅,必須在當地工作並繳納指定年期的社保才符合資格。社保繳納年期由半年至5年不等,因應不同城市而有別。二手住宅方面,限購政策普遍跟一手住宅看齊。

    買住宅先繳足社保

    以珠海為例,港人須在當地工作並連續5年繳納社保,才有資格買1套住宅。而在大灣區的九個內地城市中,目前只有惠州和肇慶兩市仍未有全面的限購政策,意味港人毋須在當地工作及繳納社保,也有資格買樓。

    中原地產高級區域營業經理鄧偉元接受本報訪問時表示,除了以上針對非戶籍人士推出的限購政策,內地亦有全國統一的限貸政策,無論是內地人還是港人,在內地買第一套住宅,最多可做70%按揭,第二套最多可做50%,第三套開始不能再做按揭。鄧偉元又指,由於限購令,港人在內地較難買到住宅,只能買到商住兩用的公寓,因其不受限於限購政策,但公寓一律只可做50%按揭。不過,大灣區個別城市,例如深圳和廣州,公寓只接受公司名義購買。

    鄧偉元又指,港人在內地申請按揭毋須做香港的一套壓力測試,但仍須滿足內地銀行方面的供款能力要求,即買家的收入須不少於供款的2.5倍,換言之,供款佔入息比率須少於40%。

    住宅公寓大不同

    香港人暫時與內地住宅無緣,只能退而求公寓。對於住宅和公寓的區別,鄧偉元介紹,公寓土地使用期限一般為40年,住宅為70年;公寓一般不會通煤氣,只能用電煮食;公寓面積一般較住宅細,大多為介乎40至60平方米(折合約400至600方呎)的1至2房單位;公寓每樓層的伙數較多,一般有十數個;公寓水電費按照商業標準計算,會較住宅貴約10%。

    不過,鄧偉元指出,公寓的租金回報率略高於住宅,因內地租用公寓的剛性需求較住宅大,公寓租金水平也較住宅高,而公寓面積小總價相對低,變相租金回報也更高。升值潛力則須視乎樓盤所在區域等因素。對於買家如何分辨樓盤屬於住宅還是公寓,鄧偉元建議買家可先向地產代理查詢,再按公寓和住宅的不同特徵加以分辨。

    中山珠海受青睞

    大灣區涵蓋9市2區,對於選擇哪個地區置業值博率更高,鄧偉元推薦中山和珠海,因可直接受惠於港珠澳大橋,以及預計2024年落成、連接深圳和中山的深中通道,而現時香港高鐵可直達廣州南站,廣州南站又有輕軌連接至珠海和中山,2小時內即可到達珠海和中山,交通相當便利,受到不少有意北上置業的港人青睞。

    鄧偉元續指,中山公寓的平均樓價約每平方米2萬至2.2萬元(人民幣,下同),緊鄰的珠海平均樓價更達2.5萬至3萬元,相信港珠澳大橋通車後,中山和珠海會成為港人在大灣區置業的首選地。他透露自己所在的中原地產葵青區分行,在去年10月至今年9月,共錄得近400宗大灣區樓盤成交,當中珠海、中山和惠州的成交佔較大比例。

    至於大灣區「上車」入場費最低的地區為肇慶市,平均樓價為每平方米8000元。以一個50平方米(約500方呎)的公寓單位為例,總價40萬元,首套最多可做70%按揭,即12萬元便可實現「上車」夢。入場費最貴的是深圳,其公寓均價介乎每平方米4.5萬至6萬元不等。

    小心樓市過熱

    鄧偉元提醒在大灣區置業的投資者,應留意相關風險,例如同一城市不同區域的樓價,可能相差甚遠,買家要慎選區域。此外,如果樓盤附近的基礎設施和商業配套已相對成熟,其升值空間可能相對低,相反,正在規劃建設基礎設施或商業配套的樓盤,升值空間或較大。

    不過,同策研究院首席分析師張宏偉接受本報訪問時指出,目前來看,大灣區樓市有過熱象,預計未來1至2年或進入調整期,但長遠來看,隨香港高鐵和港珠澳大橋等基礎設施陸續完善,人員和資金流動將更加順暢,料帶動區內經濟持續增長,因此看好未來5至8年大灣區的樓市前景。

    根據國家統計局數據,去年大灣區的國內生產總值(GDP)首次突破10萬億元,貢獻了全國八分之一的GDP,但現時大灣區內不同城市的樓價可相差達數倍。張宏偉指出,大灣區不同城市的經濟體量存在差異,造成樓價的差距,但如果一線城市樓市過熱會產生外溢效應,帶動周邊二、三線城市樓市升溫,他提醒投資者留意二、三線城市的樓市泡沫風險。

    拆局解碼

    內地買樓注意「五證二書」

    近年不時發生港人在海外購買物業被騙個案,有見及此,本港的地產代理監管局(簡稱地監局)於去年底發出有關銷售香港境外未建成物業的執業通告,並已於今年4月1日生效。該通告主要為參與境外未建成物業銷售的持牌地產代理提供指引,當中要求持牌代理須向買方提供銷售文件,包括盡職審查報告副本、法律意見副本、書面警告聲明等等。

    不過,買家仍不能掉以輕心,要多個心眼,中原地產高級區域營業經理鄧偉元表示,避免在內地購買物業被騙,買家應當留意售樓處是否張貼有「五證二書」中的「五證」,具體是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》和《商品房銷售(預售)許可證》,發展商擁有以上「五證」基本代表所售房屋合法。

    注意土地性質用途

    其中,「五證」中的《國有土地使用證》及《商品房銷售(預售)許可證》最為重要,前者是單位和個人使用國有土地的法律憑證,受法律保護,後者是發展商銷售現樓或樓花必須具備的證書,是內地政府部門允許發展商銷售房屋的批准文件,只要具備以上兩證,一般代表同時具備其餘證書。「二書」是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》,一般在入伙時才收到,是發展商對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件。

    此外,要注意有些不良地產代理及發展商會故意誤導客戶,隱瞞土地性質用途,即使最終買下的是商用公寓,但其實根本不適合居住,例如公寓內不設廁所或不能煮食,買家應選擇信譽良好的持牌地產代理,並向代理或發展商索取有關證明,了解清楚土地性質、使用年期等,慎防被騙。張智榮

 
(來源: 香港商报) 編輯: 香港商报实习生4