12萬「上車」不是夢 港人大灣區置業錦囊
隨着廣深港高鐵開通、港珠澳大橋即將通車，粵港澳大灣區形成了1小時生活圈，從西九高鐵站出發，1小時內可到達大灣區多個城市。近年不少港人亦考慮赴大灣區實現「上車」夢，皆因交通方便之餘，大灣區有的城市樓價可低至香港的十分之一。不過，個個都想買樓，唔通個個都買到咩，大灣區的樓，有錢也未必買到。
香港商報記者 張智榮
為遏制熾熱樓市進一步升溫，保證「屋是用來住的」，內地多個城市都推出限購令，包括限制非當地戶籍人士買樓，這些限購政策對港人同樣適用。根據限購令，以大灣區為例，港人如果想買當地一手住宅，必須在當地工作並繳納指定年期的社保才符合資格。社保繳納年期由半年至5年不等，因應不同城市而有別。二手住宅方面，限購政策普遍跟一手住宅看齊。
買住宅先繳足社保
以珠海為例，港人須在當地工作並連續5年繳納社保，才有資格買1套住宅。而在大灣區的九個內地城市中，目前只有惠州和肇慶兩市仍未有全面的限購政策，意味港人毋須在當地工作及繳納社保，也有資格買樓。
中原地產高級區域營業經理鄧偉元接受本報訪問時表示，除了以上針對非戶籍人士推出的限購政策，內地亦有全國統一的限貸政策，無論是內地人還是港人，在內地買第一套住宅，最多可做70%按揭，第二套最多可做50%，第三套開始不能再做按揭。鄧偉元又指，由於限購令，港人在內地較難買到住宅，只能買到商住兩用的公寓，因其不受限於限購政策，但公寓一律只可做50%按揭。不過，大灣區個別城市，例如深圳和廣州，公寓只接受公司名義購買。
鄧偉元又指，港人在內地申請按揭毋須做香港的一套壓力測試，但仍須滿足內地銀行方面的供款能力要求，即買家的收入須不少於供款的2.5倍，換言之，供款佔入息比率須少於40%。
住宅公寓大不同
香港人暫時與內地住宅無緣，只能退而求公寓。對於住宅和公寓的區別，鄧偉元介紹，公寓土地使用期限一般為40年，住宅為70年；公寓一般不會通煤氣，只能用電煮食；公寓面積一般較住宅細，大多為介乎40至60平方米(折合約400至600方呎)的1至2房單位；公寓每樓層的伙數較多，一般有十數個；公寓水電費按照商業標準計算，會較住宅貴約10%。
不過，鄧偉元指出，公寓的租金回報率略高於住宅，因內地租用公寓的剛性需求較住宅大，公寓租金水平也較住宅高，而公寓面積小總價相對低，變相租金回報也更高。升值潛力則須視乎樓盤所在區域等因素。對於買家如何分辨樓盤屬於住宅還是公寓，鄧偉元建議買家可先向地產代理查詢，再按公寓和住宅的不同特徵加以分辨。
中山珠海受青睞
大灣區涵蓋9市2區，對於選擇哪個地區置業值博率更高，鄧偉元推薦中山和珠海，因可直接受惠於港珠澳大橋，以及預計2024年落成、連接深圳和中山的深中通道，而現時香港高鐵可直達廣州南站，廣州南站又有輕軌連接至珠海和中山，2小時內即可到達珠海和中山，交通相當便利，受到不少有意北上置業的港人青睞。
鄧偉元續指，中山公寓的平均樓價約每平方米2萬至2.2萬元(人民幣，下同)，緊鄰的珠海平均樓價更達2.5萬至3萬元，相信港珠澳大橋通車後，中山和珠海會成為港人在大灣區置業的首選地。他透露自己所在的中原地產葵青區分行，在去年10月至今年9月，共錄得近400宗大灣區樓盤成交，當中珠海、中山和惠州的成交佔較大比例。
至於大灣區「上車」入場費最低的地區為肇慶市，平均樓價為每平方米8000元。以一個50平方米(約500方呎)的公寓單位為例，總價40萬元，首套最多可做70%按揭，即12萬元便可實現「上車」夢。入場費最貴的是深圳，其公寓均價介乎每平方米4.5萬至6萬元不等。
小心樓市過熱
鄧偉元提醒在大灣區置業的投資者，應留意相關風險，例如同一城市不同區域的樓價，可能相差甚遠，買家要慎選區域。此外，如果樓盤附近的基礎設施和商業配套已相對成熟，其升值空間可能相對低，相反，正在規劃建設基礎設施或商業配套的樓盤，升值空間或較大。
不過，同策研究院首席分析師張宏偉接受本報訪問時指出，目前來看，大灣區樓市有過熱象，預計未來1至2年或進入調整期，但長遠來看，隨香港高鐵和港珠澳大橋等基礎設施陸續完善，人員和資金流動將更加順暢，料帶動區內經濟持續增長，因此看好未來5至8年大灣區的樓市前景。
根據國家統計局數據，去年大灣區的國內生產總值(GDP)首次突破10萬億元，貢獻了全國八分之一的GDP，但現時大灣區內不同城市的樓價可相差達數倍。張宏偉指出，大灣區不同城市的經濟體量存在差異，造成樓價的差距，但如果一線城市樓市過熱會產生外溢效應，帶動周邊二、三線城市樓市升溫，他提醒投資者留意二、三線城市的樓市泡沫風險。
拆局解碼
內地買樓注意「五證二書」
近年不時發生港人在海外購買物業被騙個案，有見及此，本港的地產代理監管局(簡稱地監局)於去年底發出有關銷售香港境外未建成物業的執業通告，並已於今年4月1日生效。該通告主要為參與境外未建成物業銷售的持牌地產代理提供指引，當中要求持牌代理須向買方提供銷售文件，包括盡職審查報告副本、法律意見副本、書面警告聲明等等。
不過，買家仍不能掉以輕心，要多個心眼，中原地產高級區域營業經理鄧偉元表示，避免在內地購買物業被騙，買家應當留意售樓處是否張貼有「五證二書」中的「五證」，具體是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》和《商品房銷售(預售)許可證》，發展商擁有以上「五證」基本代表所售房屋合法。
注意土地性質用途
其中，「五證」中的《國有土地使用證》及《商品房銷售(預售)許可證》最為重要，前者是單位和個人使用國有土地的法律憑證，受法律保護，後者是發展商銷售現樓或樓花必須具備的證書，是內地政府部門允許發展商銷售房屋的批准文件，只要具備以上兩證，一般代表同時具備其餘證書。「二書」是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，一般在入伙時才收到，是發展商對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件。
此外，要注意有些不良地產代理及發展商會故意誤導客戶，隱瞞土地性質用途，即使最終買下的是商用公寓，但其實根本不適合居住，例如公寓內不設廁所或不能煮食，買家應選擇信譽良好的持牌地產代理，並向代理或發展商索取有關證明，了解清楚土地性質、使用年期等，慎防被騙。張智榮
