近年樓價高企，市民置業困難，是新政府上台後急需解決的其中一個大問題。自從行政長官梁振英於7月履新至今，差不多接近半年，期間推出多項措施，目的是希望藉此減低住宅樓價升勢，穩定市場。然而，要到了10月下旬，政府推出兩項「辣招」，即額外印花稅(SSD)加強版和買家印花稅(BSD)後約一個月，樓價才輕微回軟。儘管如此，有業界人士憂慮，政府措施會弄巧反拙；但有券商和學者表示措施有效。　香港商報記者　林啟健 吳芷瑩 梁珮端

    近年樓價飆升，其水位更超過97年。據差餉物業估價署指，由2004年至去年，私人住宅樓價已經上升達1.33倍，即使2008年爆發金融海嘯，但無礙樓價升勢，去年樓價指數更超越97年水平。據統計處資料顯示，今年首10個月住宅樓價已累計上升24%，較1997年的高位高出近三成。綜合市場分析，其主要原因不外是低息、市場供應少等。新政府於7月上台後首3個月內，積極推出多項措施，主要是中長期措施，集中在增加供應。新政府一輪攻勢後，似乎對樓市調控效果不大，樓價持續上升。根據中原城市指數(CCL)顯示，出招後由8月至9月，樓價已升約2.7%。到了10月下旬，政府向需求埋手，推出SSD加強版和BSD，市場交投始見回落，樓價亦開始「軟化」，12月初時，CCL已連跌三周共2.08%，反映措施藥力開始見效。

    地產界憂現反效果

    有地產界人士憂慮SSD措施最終令樓價不跌反升。美聯集團執行董事兼住宅部行政總裁陳坤興接受本報專訪時表示頗感無奈，並指樓市最重要是流通性，惟SSD定會令業主持貨時間更長。市場上貨量愈少，只會令二手樓價愈貴。他又指，雖然目前樓價下跌，但不排除稍後樓價會一如第一次SSD實行一年後，大幅回升。陳坤興又批評BSD措施會帶來反效果。他指出，目前不論什麼樓價的物業，均須徵收外地買家的印花稅，這只會影響香港自由市場的聲譽，故他建議千萬元以上豪宅的買家應獲得豁免。瑞信執行董事梁啟棠亦不贊成政府徵收SSD和BSD，並指這些措施是多此一舉的，並會產生反效果。他指出，一旦任何商品要加稅的話，其售價會上升，物業加稅，自然賣得貴。同時，他更指，長遠會杜絕投機者，這樣會導致樓價大升或大跌。若果市場上有投機者的話，一旦樓價升少少，投機者覺得獲利便沽貨，樓價短期會出現調整。若果樓價下跌，投機者可以趁機「撈底」，樓價反而不大跌。他覺得，增加供應是有效方法。

    學者挺政府兩辣招

    不過，浸會大學經濟系副教授巫伯雄指，政府措施明顯有效，可暫時阻止樓價升勢，或者升得慢些。他覺得，有關措施某程度上是「買時間」，暫時遏止樓市升勢，讓市場供應可於2至3年後增加。他贊同政府徵收BSD，因其他國家如巴西、韓國亦因應外來資金太多而推出同樣措施，有效防止金融風暴再爆發。他建議，長遠來說，本港應盡快引入有質素的外地人士，一如新加坡的做法，並應發展新市鎮，提高生活質素。麥格里中國及香港房地產研究部主管吳嘉俊表示，政府措施方向正確，短期內難以增加供應，惟有遏抑需求，因此SSD加強版和BSD是兩項好的措施。他預期，政府出招後，二手業主不輕易調低叫價；惟未來一手樓盤售價會較預期下跌10%。由於一手樓樓價低於二手樓，故預計未來12個月樓價下跌5%至10%。不過，他又指，目前二手住宅供應已經「低無可低」，相信SSD加強版推出後，二手供應很難再下跌至更低水平。

    外來因素推高港住宅需求

    根據房屋署的統計數字，截至今年3月底為止，香港永久性住宅單位共有約260萬個，當中包括76萬個公屋、39萬個居屋以及約145萬個私人房屋。然而家庭住戶於2011年亦只有236萬個，住宅的供應比家庭住戶還要多，理應應付到香港的住屋需求。惟當中有些家庭住戶持有超過一個或以上的物業，亦有些家庭住戶則需合住於同一住宅內(如房)，住戶人數差別可以十分大。同時，近年亦有來自外來(以內地為主)的需求，加上家庭結構改變，逐漸拆細，故需求持續增加。不過，由1997年至今年，私人住宅單位落成量每況愈下，主要原因是政府曾兩度停止賣地。由1997年至2004年期間，私宅落成量介乎1.47萬至3.11萬個，2005年至今年9月底止，落成量介乎6100個至1.73萬個。若果單是看人口增長因素，問題不大，惟連同外來需求、家庭結構轉變等因素一併考慮的話，當前供應可能不足。

    政府改變策略主動推地

    面對近年樓價高企，供應少的情況下，政府改變策略，沿用勾地制度之餘，還主動推地，希望增加市場供應。同時，早於2010至2011年度，政府公布，未來10年每年平均須提供可興建約2萬個私人住宅單位的土地。長遠來說，供不應求情況可能持續。香港測量師學會產業測量組土地供應工作小組召集人劉振江指，政府預計在2011至2015年期間共提供約5.97萬個單位，每年平均僅有1.5萬個私人單位供應，即不達目前每年2萬個單位的目標。而2016至2020年則預期有10.47萬個私樓供應，每年約有2.6萬個單位。他說，2011至2015年的供應明顯是不足的，但2016至2020年的供應會否如預期般，則要看新界東北的發展如何，萬一發展繼續遇上阻礙，則未必如預期有足夠供應，問題可能會更加嚴重。