起動東九龍 亟需交通配套

    核心區中環商廈供應緊絀，近期政府決定保留舊政府總部西座，更令區內新供應賣少見少，看來政府要積極加快拓展新地區，才能應付市場需求。政府曾揚言要把東九龍區打造成「另一個中環」的商貿中心區，事實上，除於東九龍區增加商廈供應外，政府又能否參考外地新商貿中心區(CBD)的發展呢？英國皇家特許測量師方智傑表示，東九龍區商廈的發展並不是近兩年才開始，多家私人發展商如新鴻基地產早在數年前亦致力在觀塘區興建新商廈，吸引不少企業進駐。他又表示，東九龍區的商貿發展與倫敦的新CBD區是走在同一方向。方智傑表示，東九龍區商廈呎租平均為20元至30元，再視乎位置及景觀有不同差價，惟與中區及尖沙咀等核心區域比較，租金是這些地區的三分之一，租金成本低之下相對來說較為吸引，與倫敦新CBD成立時的方向相若，主要以較便宜租金來吸納容戶進駐。除了東九龍以外，方智傑認為，近年長沙灣、葵涌、荃灣及黃竹坑區的商廈發展亦值得關注，惟以發展成為商貿中心點來看，始終以東九龍區最具發展潛力，因區內觀塘及九龍灣商廈較為集中，方便業務整合，而且該區尚有不少土地可作發展。至於西九龍區則以長沙灣、荔枝角及葵涌區商廈為發展要點，但目前該區供應量不大，而且商廈位置較為分散，短期內難以做到中央商貿區，但長遠而言仍有一定發展空間。

    可效法倫敦加以改進

    方智傑表示，若以倫敦的新CBD為效法目標，東九龍區於商貿基建方面可作進一步的改善，以九龍灣為例，區內主要商廈集中在工業區，與地鐵站有一段距離，交通亦未算非常方便，對企業投資者而言則削弱了一定的吸引力。他又表示，倫敦新CBD區有地鐵接駁，而且來往機場路程不遠，其基礎建設為商貿區提升了競爭力，香港於這方面可向倫敦效法並加以改進。立法會議員謝偉銓指出，近年黃竹坑新商廈供應不少，而且質素及租金理想，亦有機會發展成中區以外的新商貿中心。他指出，普遍使用中區寫字樓的金融行業講求門面裝潢及傳統甲級寫字樓地理位置，惟一些非金融服務性行業對門面需求相對地低，較為重視辦公室地點的交通方便與否，而黃竹坑離中區不遠，加上地鐵南港島線將於2015年通車，具成為企業後勤中心區的潛力。對於將工廈重建成商廈以增加供應，謝偉銓則表示，過往政府亦曾在新蒲崗、沙田及其他新界地區發展過該類重建項目，可是地區較偏遠，市場反應不算理想。他認為，舊工廈多偏離市中心，而市區可供重建的工廈不多，若以地點及供應量比較，柴灣則較為適合發展工廈重建地區，因該區有不少已廢置工廠，加上有鐵路可方便到達，配套方面有相對的吸引力。

    中環獨佔鰲頭 東九成黑馬

    綜觀今年本港商廈價格走勢，核心區商廈方面以中區獨佔鰲頭。據高緯環球第3季商廈報告指出，目前中區甲級商廈呎價較去年同期上升約15%至20%，其中傳統中環區平均呎價約為2.7萬元，金鐘約2.15萬元，而尖沙咀則約1.2萬元。該公司執行總監蕭亮輝表示，近數月中區甲級寫字樓買賣成交減少，主要受經濟前景不明朗下節省成本所影響。在租務市場方面，中區租金第3季稍為受壓，整體平均呎租為101.4元，按季下跌近8.5%。蕭亮輝表示，中區商廈需求較以往差，受業務拖累下多間金融相關機構縮減辦公室面積。有市場消息指，美銀美林證券已預租長江中心7層約15萬平方呎面積單位作辦公室，將從目前花旗銀行大廈約18萬平方呎單位遷出，面積縮減達3萬平呎，相信該集團正籌劃重新整合業務。據悉，相關租金不算很高。非核心區繼續以東九龍區引領大市。美聯商業董事翁鴻祥表示，該區商廈呎價由年初約5000元至6000元上升至11月近9000元，價格走勢較核心區更為理想。據美聯商業指標乙廈售價指數統計，11月份乙廈呎價再按月上升約2%至3%至9100至9200元，其中九龍灣企業廣場1期及觀塘東瀛遊廣場之呎價分別按月上升約19.2%至7000元，以及9.1%至7600至7700元。

    企業漸走進非核心區

    非核心區租務市場方面則較買賣為平穩，其中11月觀塘區及九龍灣區商廈呎租約為20元至25元。翁鴻祥表示，核心區與非核心區租金差距已由2008年金融海嘯時的五成半至六成，收窄至目前的兩成半至三成，因核心區租金基數高，加上受低息環境及成本低昂帶動下，今年企業資金走勢明顯多遷移至非核心區商廈，企業均認為租用成本較低的辦公室是更穩定的策略。目前核心區中環頂級甲級寫字樓空置率大概為5%至6%，而其他甲級及非核心區商廈則為3%至5%。蕭亮輝指，今年核心區新供應接近零，較大面積寫字樓單位貨源亦不足，預計未來3至4年商廈供應量亦集中在東九龍區，尤以九龍灣及觀塘為最多，而西九龍區則以紅磡區未來新落成之商廈最值得留意。翁鴻祥預料，明年經濟狀況將會好轉，中區商廈可扭轉今年需求的逆勢。而金融相關行業企業總部多會集中在中區，搬離核心區的可能性較低，相反非金融性行業如製造業對核心區行業集中度的依賴性不高，估計其遷移至非核心區的趨勢會更大。

    全球首10個寫字樓租金成本最貴地方

    排名 地方 租金(美元)1 香港(中環) 248.832 倫敦(西岸)核心區 220.153 東京 186.494 北京(建國門核心區) 180.765 莫斯科 171.536 北京(金融街) 166.897 香港(九龍) 158.728 聖保羅 144.759 新德里 140.21 (康樂廣場—核心區)10 倫敦—中環(核心區) 131.51資料來源：世邦魏理仕《主要寫字樓租金成本》報告

    高緯環球執行總監蕭亮輝預計，未來3至4年商廈供應量集中在東九龍區，尤以九龍灣及觀塘為最多。長實執行董事趙國雄指商廈售價、租金上升，會影響本港經營成本，對吸引外資來港發展不是好事。英國皇家特許測量師方智傑表示，倫敦基礎建設為商貿區提升了競爭力，香港在這方面可效法。立法會議員謝偉銓指黃竹坑亦有機會發展成中區以外的新商貿區。世邦魏理仕辦公樓服務部執行董事駱應銘建議，政府應盡快發展東九龍的新核心區，以增加寫字樓供應。