樓市篇

    中共十八大后，新領導班子換屆完成，房地產業將呈現怎樣新的態勢？持續低迷的房地產市場能否再度引領經濟增長？中國房地產現狀的根結究竟在何處？從「限購令」到「房產稅」，新一屆政府對樓市的行政調控手段將是加緊還是放松？在目前經濟形勢下，應采取哪些合理有效的措施來保障房地產業的健康發展，安得千萬廣廈使得天下寒士俱歡顏？帶著這一系列的問題，本報記者專訪了華遠地產董事長任志強、獨立經濟學家謝國忠、深圳房地產研究中心主任王峰，帶來這一系列問題的深度解答。香港商報記者黃魯稚子實習生王紅

    1、政府壟斷土地致高房價

    香港商報：自從2003年以來，國家出台了一系列關於房地產宏觀調控政策，這些政策對今后十年整個房地產的發展態勢起到了怎樣的影響？

    任志強：2003年以來出台的很多國家宏觀調控政策都收效甚微，特別是當年在實行緊縮土地供應量、「招拍挂」取消協議出讓后，政府就把土地供應壟斷了。而此前土地有兩個來源，一是政府徵收和土地供應，通過徵收的方式把非建設用地變成建設用地；二是來源於市場中已經擁有土地的所有者。但土地供應被政府壟斷后，所有的地住房就無法轉讓土地了。土地價格高有兩方面的原因，一是土地市場只有一個來源，使得地價暴漲；二是政府壟斷土地供應，單位要轉讓土地必須要通過政府，中間會扒掉一層巨大的皮，通過私有土地進行市場調換的空間很大程度上就被抑制了。

    香港商報：除了土地壟斷外，還有哪些別的因素主導著樓市的發展？

    任志強：稅費問題，中國不僅不免稅，而且還想著加稅，稅收是個大障礙。2004年實行二手房交易稅前，房價并沒有大幅度上漲，而且二手房和新房有明顯的差價。現在不同了，二手房加稅是一個可以轉移的稅，賣方的稅可以轉移到買方頭上，導致二手房的價格迅速上漲。高稅費已經成為了一個非常大的障礙，流轉稅和房產稅加起來占全部稅收的20%多，部分地區到達40%。對房地產的金融開放問題和地方政府的供地結構問題。目前在房地產融資方面限制太多，上市公司，有些債券都不對房地產開放。中央工作經濟會議把抑制房地產投資作為一個重要任務，是導致房地產投資不能合理增長的重要原因。過去房地產的概念只包括商品房，應該也將福利房也包括進來，不過現在有些統計已經將兩者合在一起了。過去福利分房很高，它下降之后房地產投資會相應上漲，但全國平均起來，兩項合計起來，每年只增長3.2%，所以2003年認為房地產投資過熱是錯誤的結論，因為此消彼長，沒有將兩者的落差疊加，從統計數據上看好像是長得很快，其實是計算的誤差。

    調控不宜大小城市一刀切

    地區差問題，中央政府用一刀切方法解決地區差問題造成諸多矛盾。所謂地區差從一線城市計算大概城市化率接近58%-60%，二線城市是48%-50%，三線城市在30%左右，很多地區還不到30%，但中央按照51.7%的全國平均數下刀子，忽視了城市差异。另外一個方面是公共資源分配，公共資源向大城市集中，比如醫療、教育等，必然會導致大城市房價過高。政府如果沒有做好二次分配的問題，在人口從小城市向中城市，中城市向大城市流動后，房價也一定會在人口增長的過程中越來越高。

    2、樓市供大於求政策會持穩

    香港商報：您一直強調說「政府沒有意願拯救樓市，因為如果政府去救，勢必引發通脹」。請您詳細談一下此觀點。

    謝國忠：中國的樓市是供大於求的。中國從不缺少開發房地產的土地，中國的人均居住面積是28平方米，比歐洲還要高，住房總存量有近200億平方米，而且還有100億平方米的建造空間。政府沒有意願來拯救樓市，如果現在中國再印30萬億鈔票去救房地產，匯率會馬上崩盤。因為30萬億比中國外匯儲備總規模還大，印鈔票必然引起通脹的預期，匯率就要貶值，資金外流，而外匯儲備不足以抵擋資金外流，會引起人民幣的崩盤和高速通脹，下一步一定是深刻的社會危機。

    香港商報：日前有人指出「限購令」不過是政治化的把矛盾向后拖到下一屆政府，十八大后，您認為下一屆領導集體對此問題的態度會是怎樣的？

    樓市限購作用不大

    謝國忠：限購令現在對有些地方是失效的，地方政府在執行上有一定的靈活性，我個人感覺限購令其實沒有多大作用。那作為新一屆領導集體對於樓市大體政策方面來說，我感覺是不會有很大變動的，現在各地方包括各部門關於樓市的相關數據層出不窮，但地方政府報出的數據基本都不是精確的。

    香港商報：中國指數研究院數據顯示，今年三季度以來樓市均價連續數月一直在上漲，這是不是預示著房地產復蘇或者您對數據的真實性持其他看法？

    王峰：在環比指數來看不論是民間還是政府部門公布的數據不少城市都在小幅上漲，但總體看來增幅不大。在限購政策下還不會出現樓市快速過熱和樓市泡沫再度翻起這樣的問題，且樓市出現小小的回升也是正常現象，畢竟在一些大城市對於樓市的供求關系還是有些緊張從而出現的價格上漲也是可以預見的，因此也不會出現比較大的經濟問題。